华润置地(01109.HK)：经常性业务贡献持续提升 商业租金快速增长

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/曹曼

　　26H1 核心净利润同比+1.6%、符合预期，经常性业务贡献占比达65%。26H1 公司营业收入679 亿元，同比-28.5%；其中经常性业务收入226 亿元，同比+9.9%、占比33%。26H1归母净利润98 亿元，同比-17.2%；核心净利润102 亿元，同比+1.6%，其中经常性业务核心净利润67 亿元，同比+10%，其贡献占比65%、同比+5pct；每股基本收益1.38 元，同比-17%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为25.4%、14.5%和15.0%，同比分别+1.4pct、+2.0pct 和+4.4pct；地产结算毛利率10.0%，同比-5.6pct；三费费率为9.2%，同比+2.6pct；投资收益6 亿元，同比-53%；IP 公允价值变动54 亿元，同比+113%。26H1末合同负债1,606 亿元，同比-24.7%，覆盖25 年地产结算收入0.67 倍。26H1 公司计划每股中期派息0.20 元，同比持平。
　　26H1 销售额1,165 亿元、同比+6%，拿地/销售额比29%、新增获取5 个商场。26H1 公司销售金额1,165 亿元，同比+5.6%，高于Top50 房企增速均值-16%；销售面积316 万平，同比-23.3%；销售均价3.7 万元/平，同比+37.7%。26H1 公司拿地金额336 亿元，同比-25%，权益比例96%；拿地面积284 万平，同比+92%；拿地/销售金额比和面积比分别29%和90%，拿地/销售均价比32%、主要由于26H1 新拿5 个商场。26H1 末，公司开发销售型土储3,923 万平，同比-4.8%；其中一二线占比66%。
　　26H1 商场零售额同比+16%、非重奢同比+18%，IP（含酒店）收入141 亿元、同比+17%。
　　1）商场方面，26H1末已开业98 个，其中87 座商场零售额排名当地前3；累计开业GRA1,247万平，同比+5.2%.26H1 商场零售额1,282 亿元，同比+16.4%，同店同比+10.1%；其中非重奢占比63%，同比+1pct。其中重奢零售额同比+13.1%，非重奢零售额同比+18.4%。26H1租费124 亿元，同比+19.4%；租售比11.7%、同比-0.3pct；出租率98.0%，同比+0.7pct；经营利润率66.0%，同比+0.1pct。预计2030 年末，公司累计开业商场个数127 个、较26H1末+30%。2）写字楼方面，26H1 租金7.8 亿元，同比-4.2%；出租率74.3%，同比-0.2pct。
　　3）酒店方面，26H1 收入9.4 亿元，同比+8.3%，主要由于一线酒店上半年回暖。综上，公司26H1IP 租金（含酒店）合计141 亿元，同比+16.6%。
　　融资成本新低、资金优势明显，REITs 助力公司持续资产循环。至26H1 末，公司有息负债余额2,712 亿元，同比-3.6%；净负债率41.0%，同比+1.4pct；现金短债比1.8 倍，同比-0.1 倍；融资成本2.63%，同比-16bps，资金优势明显。十五五期间，公司预计将继续通过REITs 平台，预计每年实现5 个左右商场退出。
　　投资分析意见：经常性业务贡献持续提升，商业租金快速增长，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”3+1”的商业模式，其中IP 综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到地产结算毛利率仍然承压，我们下调公司26-28 年归母净利润预测分别为224/226/240 亿元（原241/244/257 亿元），现价对应26 年PE8X，考虑到公司住宅开发方面土储优质，商业运营行业领先并能贡献业绩压舱石，有助于提升分红持续性预期，25A 股息率（2026/8/31 收盘价）4.4%，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，消费修复不及预期。