越秀地产(0123.HK)2026年中期业绩点评：业绩短期承压 销售稳居前十

机构：中信建投证券
研究员：竺劲/吴梦茹

　　核心观点
　　公司上半年实现营收366.5 亿元，同比下降23.0%；实现归母净利润0.9 亿元，同比下降93.6%。业绩短期承压，主因受项目结转周期影响，上半年入账物业收入下滑，叠加毛利率下行。上半年公司实现合同销售金额505.1 亿元，稳居行业前十。新增6 幅土地，权益投资金额约70.0 亿元，其中96.8%权益投资金额集中于核心六城；完成青岛森林公园地块“商改住”盘活落地。截至上半年末，公司总土储1657 万方，其中94%位于一二线城市。
　　财务状况稳健，融资成本继续下行。
　　事件
　　公司发布2026 年中期业绩，上半年实现营业收入366.5 亿元，同比下降23.0 %；实现归母净利润0.9 亿元，同比下降93.6 %；实现核心净利润0.8 亿元，同比下降94.6%。
　　简评
　　业绩短期承压。公司2026 年上半年实现营业收入366.5 亿元，同比下降23.0 %；实现归母净利润0.9 亿元，同比下降93.6%。主因：
　　1）受项目结转周期影响，上半年入账物业收入同比下滑24.2%至333.8 亿元；2）毛利率同比下降4.4 个百分点至6.2%。
　　销售额稳居行业前十，库存去化效率改善。上半年公司实现合同销售金额505.1 亿元，同比下降17.9%，位列行业第八位，其中存量持销项目占比同比提升至80.7%，核心六城占比为84.5%，资源继续向高能级城市和去库存倾斜；实现累计合同销售面积170 万方，同比上升16.2%。
　　投资聚焦核心城市，持续推进存量盘活。公司上半年新增6 幅土地，权益投资金额约70.0 亿元，96.8%权益投资金额集中于核心六城。上半年完成青岛森林公园地块“商改住”盘活落地，有效盘活低效资产。截至上半年末，公司总土储1657 万方，其中94%位于一二线城市，土储结构进一步优化。
　　财务稳健，流动性提升。截至上半年末，公司现金结余超过500亿元，剔除预收账款后的资产负债率、净借贷比率及现金短债比分别为65.2 %、49.2%和2.1 倍，财务状况稳健；加权平均借贷年利率2.91%，同比下降25bp，融资成本继续下行。当期合同销售回款率同比提高10 个百分点至71%，经营性现金流净流入137.7亿元，流动性持续提升。
　　维持买入评级不变。公司土储聚焦核心城市，财务稳健安全，我们预计2026-2028 年公司EPS 分别为0.02/0.03/0.03 元，维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1）业绩方面，当前市场仍然处于下行期，存货减值压力始终存在，有可能会持续在业绩中体现。
　　2）经营方面，公司始终保持较高的拿地强度，当前房价仍没有见到明确的拐点，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩，并对现金流造成压力。
　　3）公司TOD 模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻，且当前部分城市地铁建设放缓，可能对公司项目拓展产生一定影响。
　　4）公司土储在广州单城占比较高，不利于分散风险。