保利发展(600048)：深耕核心城市 拿地及销售占比均大幅提升

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　业绩符合预期，销售金额保持行业第一
　　保利发展发布2026 半年报，公司实现营业收入1028.60 亿元，同比下降11.98%；实现归母净利润19.59 亿元，同比下降40.84%。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资畅通。我们预计2026-2028 年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5 亿元，EPS 分别为0.14、0.26、0.41 元，当前股价对应PE 估值分别为35.9、20.0、12.6 倍，我们看好滞重库存去化后业绩持续修复，维持“买入”评级。
　　核心城市销售贡献占比持续提升
　　2026 年上半年，公司实现签约面积 631.94 万平方米，同比下降11.44%；签约金额 1351.06 亿元，同比下降 6.93%。保利发展2026 上半年销售金额保持行业第一，销售权益比84%。公司回笼资金1110 亿元，资金回笼率82.16%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。分结构看，公司在一线、二线城市分别占比42%、44%。
　　投资加强核心城市布局，北上广深杭占比82%2026 上半年保利发展新增拿地21 块，总计容面积166 万平方米，拿地金额384亿元，拿地金额权益比为98%。公司在一、二线城市拓拿地总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%。公司战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。在盘活资源方面公司也积极进取，实现现房库存签约455 亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76 亿元；通过转经营等方式回收资金约89 亿元。
　　融资成本持续下行
　　2026 半年度末，公司资产负债率较年初下降0.45 个百分点至71.79%；货币资金余额1338 亿元，较2025 年末上升109 亿元，占总资产比例为11.48%。2026 上半年，公司经营活动现金流量净额245.52 亿元；有息负债余额3325 亿元，较年初水平下降86 亿元；公司累计完成81 亿元公司债发行，最低利率3 年期1.85%，5 年期2.20%。公司融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP 至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP 至2.61%。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。