越秀地产(00123.HK)：盈利承压 去库存持续推进

机构：国信证券
研究员：任鹤/王粤雷/王静

　　归母净利润-93.6%。2026 上半年公司实现营业收入366.5 亿元，同比下降23.0%；实现归母净利润0.9 亿元，同比下降93.6%；核心净利润0.8 亿元，同比下降94.6%。公司整体毛利率同比下降4.4pct 至6.2%，合联营损益合计8.2 亿元，同比下降35.4%。
　　去库存持续推进，投资继续聚焦核心城市。2026 上半年公司实现销售金额505.1 亿元，同比下降17.9%；实现销售面积170 万平方米，同比增长16.2%，期内存量持销项目销售额占比同比提升至80.7%，核心六城销售额占比84.5%，根据克而瑞统计销售额位列行业第八。公司在广州、上海、杭州、成都及青岛新增6 幅土地，总建面68 万平方米，权益投资额70.0 亿元，其中96.8%集中于核心六城。截至2026 上半年末，公司总土储1657 万平方米，其中94%位于一二线城市；已售未入账金额1324.4 亿元，较年初增长0.3%。
　　现金流持续改善，财务维持绿档。2026 上半年公司合同销售回款率同比提升10pct 至71%；期末现金及银行结余、定期存款及受限存款合计515.0 亿元。
　　公司“三道红线”指标维持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1 倍，较年初进一步改善。期末总借款1038.7 亿元，较年初下降0.9%，一年内到期债务占比24%；加权平均借贷年利率同比下降25bp 至2.91%，首次降至3%以下。
　　风险提示：市场下行超预期、行业政策不及预期、公司销售及结算进度不及预期、毛利率不及预期。
　　投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司26/27 年收入为814/756 亿元，归母净利为0.7/1.0 亿元，对应EPS 分别为0.02/0.02 元，对应PE 分别为177/134X，维持“优于大市”评级。