中国金茂(00817.HK)2026年中报点评：销售排名逆势进位 拿地和费控表现亮眼

机构：长江证券
研究员：刘义/侯兆熔

　　事件描述
　　公司发布2026 年中期业绩公告，2026H 实现营业收入214.18 亿元（-15%），综合毛利率12%（-4pct），归母利润8.79 亿元（-19%），扣除永续债分派后归属于普通股股东净利润为5.51 亿元（-28%），拟派发中期股息每股3.0 港仙，与去年同期持平。
　　事件评论
　　结转规模与毛利率下滑，归母业绩阶段性承压。2026H 实现营业收入214.18 亿元（-15%），归母净利润8.79 亿元（-19%），扣除永续债分派后为5.51 亿元（-28%）。收入下滑主因物业开发结算规模下降（开发收入168.03 亿元，同比-16%）；综合毛利率为12%（同比-4pct），其中物业开发毛利率降至7%（同比-5pct），受前期低毛利项目结转及长库存折价去化影响；持有物业及物管业务表现稳健，物业投资与金茂服务收入分别同比+5%、+6%，毛利率分别达80%、18%。公司深入推进穿透式管理与精益管控，在销售同比提升的前提下，销售费用/管理费用/财务费用分别同比-2%/-11%/-17%，全周期降本增效成果显著；期内计提持作出售物业减值4705 万元（去年同期为708 万元），减值压力相对可控。
　　销售逆势增长，排名升至第七，精准投资高质兑现，扎实推进存量盘活。销售方面，2026H公司实现销售金额575 亿元，在TOP10 房企普遍下滑9%的背景下实现逆势增长8%，行业排名跃升至第7 位创历史新高；销售结构高度聚焦，一二线城市占比达96%，北京、上海、郑州等10 城位列当地销售榜前十，“金玉满堂”四大产品线竞争力突出。投资方面，公司2024 年以来坚持双聚焦策略，累计获取58 个核心项目，平均项目销售净利率超10%，其中2026 年截至8 月中旬，精准获取15 个项目，总地价260 亿元，权益比例提升至82%，有11 宗是底价获取，平均溢价率仅5.64%。项目兑现度较高，运营速度领先，平均认购兑现度119%、价格兑现度102%。存量盘活方面，扎实推进“三年奋进计划”，上半年实现4 宗土地盘活、4 宗大宗资产盘活及9 个项目斩尾，大宗与斩尾累计盘活进度超60%。截至上半年末，公司未售货值2540 亿元，充分支撑未来经营需要。
　　有息负债持续压降，融资成本再创新低。公司坚持“降短期、升长期；降境外、升境内”的债务管理思路，2026 年上半年，有息负债规模较2025 年末压降62 亿元至1228 亿元；债务结构优化，一年内到期债务占比约20.8%，外币债务占比压降至18%，开发贷/经营贷占比提升至56%；境内外时点平均融资成本较2025 年末进一步下降29BP 至2.89%，新项目开发贷成本仅2.29%，均为当地自律下限；未动用银行授信达700 亿元。
　　销售排名逆势进位，拿地和费控表现亮眼。2026H 公司受结转节奏及毛利率下行影响，业绩阶段性承压，但销售端逆势增长、排名跃升至第七，产品与品牌力持续兑现；新增投资高质聚焦，“做优增量带动盘活存量”成效显著，债务与融资成本双降，费控有效压降，财务底盘坚实，央企龙头地位与中长期抗风险能力凸显。预测2026~2028 年扣除永续债分派后归母净利润为6.1/11.4/13.9 亿元，同比+3%/+88%/+21%，给予“买入”评级。
　　风险提示
　　1、房地产行业仍处于筑底阶段；
　　2、历史存量资产减值风险仍存。