龙湖集团(00960.HK)：运营服务稳步增长 财务基本盘保持稳健

机构：国信证券
研究员：任鹤/王粤雷/王静

　　归母净利润同比下降39.0%。2026 上半年公司实现营业收入398.0 亿元，同比下降32.3%；实现归母净利润19.6 亿元，同比下降39.0%。其中，地产开发业务收入261.0 亿元，同比下降42.6%；运营及服务业务收入分别为73.0亿元、64.0 亿元，分别同比增长4.2%、2.2%，合计收入137.0 亿元，同比增长3.2%，占总收入34.4%。受开发业务结转规模下滑影响，公司整体毛利率为11.1%，同比下降1.5pct。
　　销售规模下降，补仓保持审慎。2026 上半年公司实现销售金额165.5 亿元，同比下降52.7%；实现销售面积175.0 万平方米，同比下降33.1%。其中环渤海、西部、长三角、华南及华中片区销售额分别占比32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%，一二线城市销售占比约90%。上半年公司新增收购土地储备总建面33.7 万平方米，截至2026 上半年末，公司拥有土储合计2011 万平方米，权益面积1605 万平方米，土地储备平均成本为每平方米3633 元。
　　债务稳步压降，融资成本继续下行。截至2026 上半年末，公司剔除预收款后的资产负债率为53.8%，较年末下降0.9pct；净负债率为52.0%，较年末下降0.2pct。公司银行融资占比达91%，一年内到期债务为158.5 亿元，占总债务10.8%；外币债务占比10%，并辅以全部汇率掉期控制汇兑风险。平均融资成本进一步降至3.36%，较年末下降0.15pct。若扣除预售监管资金及已抵押银行存款，现金对短债覆盖约0.9 倍。
　　运营及服务业务稳步增长，核心利润贡献提升。截至上半年末，公司累计在营商场96 座，已开业商场建筑面积1039 万平方米；上半年实现租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，出租率提升至97.4%。长租公寓冠寓期末出租率为94.9%，其中开业超过六个月项目出租率为96.2%。龙湖智创生活上半年实现物业服务收入56.5 亿元，同比增长2.3%，期末在管面积约3.6 亿平方米；龙湖龙智造实现收入6.53 亿元，同比增长3.3%，代建销售额达112 亿元。
　　运营及服务业务在开发业务承压背景下保持增长，仍为公司核心利润的主要来源。
　　风险提示：公司结转规模不及预期、销售规模不及预期、融资能力不及预期。
　　投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司26/27 年收入为845/741 亿元，归母净利为2/3 亿元，对应EPS 分别为0.03/0.04 元，对应PE 分别为228/161X，维持“优于大市”评级。