保利发展(600048)：业绩下滑符合预期 投资聚焦核心城市

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/陈鹏

　　26H1 营收同比-12%、业绩同比-41%，符合预期。公司发布2026 年中报，2026H1，公司营业总收入1,028.6 亿元，同比-12.0%；营业利润55.6 亿元，同比-47.7%；利润总额56.3亿元，同比-47.6%；归母净利润19.6 亿元，同比-40.8%；基本每股收益0.17 元，同比-39.3%。2026H1 公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.0%、1.9%，同比分别-2.3pct、-0.9pct，期间费率6.0%，同比+0.4pct。此外，公司投资收益-0.3 亿元，同比-103%。
　　26H1 销售金额同比-7%，排名行业第一，拿地聚焦一二线城市。公司公告，2026H1 公司实现销售金额1,351.1 亿元，同比-6.9%；销售面积631.9 万方，同比-11.4%；公司2026H1全口径销售额保持行业第一，销售权益比84%；公司回笼资金1110 亿元，同比-23.3%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%高位。从结构上看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30 亿元共5 个，金额合计210 亿元。投资方面，26H1 公司共拓展项目21 个，拿地金额384亿元，同比-25%；拿地面积166 万方，同比-27%；拿地/销售金额比为28%、拿地/销售面积比为26%；公司在一二线城市拿地金额占比超过94%，核心城市拿地占比100%。截至26H1 末，公司待售项目计容面积4588 万平。
　　三条红线稳居绿档，融资成本新低。2026H1，公司货币资金余额1338 亿元，较25 年末+109亿元。至2026H1 末，公司剔预资产负债率为64%、净负债率60%、现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档。26H1 公司有息负债3325 亿元，较25 年末-86 亿元，其中，公司累计完成81 亿元公司债发行，最低利率3 年期1.85%，5 年期2.20%。公司融资成本持续下降，新增负债平均成本同比-27BP 至2.44%，综合融资成本同比-28BP 至2.61%。26H1，公司新申请注册50 亿定向转债，已于5 月份取得证监会注册批文。
　　投资分析意见：业绩下滑符合预期，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期稳健的成长。我们维持2026-28 年业绩预测16.2、16.6、21.1 亿元，现价对应26/27PE 为39、38 倍；公司PE 高位更多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。