保利物业(6049.HK)2026年中期业绩点评：业绩稳健增长 物管主业韧性凸显

机构：中信建投证券
研究员：竺劲/吴梦茹

　　核心观点
　　公司2026 年上半年实现营业收入88.3 亿元，同比增长5.2 % ；实现归母净利润9.3 亿元，同比增长4.8%，业绩稳中有升。综合毛利率为19.2%，同比微降0.2pct，较2025 年全年提升1 .8p c t。上半年行政开支占收入的比例同比下降0.4 个百分点至4.9 % ，经营效率持续提升。公司市拓质量高能力强，期内新拓第三方项目单年合同金额14.1 亿元，其中单年合同金额超千万元的项目占比达55.1%，核心50 城项目单年合同金额占比达80.8%。截至上半年末，公司在管面积8.9 亿方，合管比1.14，储备面积充裕。上半年物业管理服务收入同比增长11.9 %， 占总收入比重提升至80.2%，毛利率同比下降0.8 个百分点至15.8%。增值服务盈利能力提升，非业主增值服务及社区增值服务毛利率同比分别提升1.6/6.9 个百分点。
　　事件
　　公司发布2026 年中期业绩公告，上半年实现营业收入88.3 亿元，同比增长5.2%；实现归母净利润9.3 亿元，同比增长4.8 %。
　　简评
　　业绩稳健增长，经营效率提升。2026 年上半年公司实现营业收入88.3 亿元，同比增长5.2%；实现归母净利润9.3 亿元，同比增长4.8%，业绩稳中有升。上半年综合毛利率为19.2%，同比微降0.2pct，较2025 年全年提升1.8pct。公司经营效率持续提升，上半年行政开支为4.4 亿元，同比下降2.0%，行政开支占收入的比例由2025 年同期的5.3%下降0.4 个百分点至4.9%。
　　物管主业占比提升，市拓质量高能力强。2026 年上半年公司物业管理服务实现收入70.8 亿元，同比增长11.9%，主因在管规模的增长，占总收入比重提升至80.2%；物业管理服务毛利率同比下降0.8 个百分点至15.8%。期内公司新拓第三方项目单年合同金额14.1 亿元，其中单年合同金额超千万元的项目占比达55 .1 %，核心50 城项目单年合同金额占比达80.8%，拓展结构进一步优化。截至上半年末，公司合同管理面积10.2 亿方，在管面积8 .9亿方，合管比1.14，储备面积充裕。
　　增值服务收入承压，但结构优化支撑盈利能力提升。上半年公司非业主增值服务实现收入7.2 亿元，同比下降16.7%，主要受地产行业调整及写字楼租赁需求收缩影响。社区增值服务实现收入　　10.3 亿元，同比下降14.4%，主因公司持续优化业务结构，聚焦核心品类与重点产品，提升产品组合体系打造、资源整合及服务交付能力。利润率方面，非业主增值服务、社区增值服务的毛利率分别为12.8%和46.8% ，同比分别提升1.6/6.9 个百分点。
　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2026-2028 年公司EPS 分别为2.95/3.10/3.30 元，对应2026 年P E 为8.45 倍。公司经营稳健，经营效率提升，市拓表现优异，维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1、物业管理行业当前面临的行业竞争压力加大。上市物企纷纷发力第三方项目外拓，而每年新房市场规模有限、二手房市场续约率相对稳定，公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓。
　　2、母公司销售恢复不及预期影响物管基本盘。市场低迷会影响到保利发展对公司物管面积的交付，从而拉低公司物管总体规模的增长。
　　3、盈利能力下行风险。公司收取的物业费调价相对比较困难，但公司需要面对人工成本的刚性上涨，如无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。