保利物业(6049.HK)2026年中期业绩点评：市场拓展领跑行业 非住宅业态收入高增

机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强

　　事件：公司26H1 营收88.3 亿元，同比+5.2%，归母净利润9.34 亿元，同比+4.8%。
　　1、2026H1 公司营业收入88.29 亿元（同比+5.2%），毛利16.94 亿元（同比+4.1%），毛利率19.19%（同比-0.19 个百分点）；归母净利润9.34 亿元（同比+4.8%），每股基本盈利1.69 元（同比+4.5%）；物业管理服务收入70.80亿元（同比+11.9%），占总收入80.2%，是规模增长的核心引擎。
　　2、截至2026 年6 月末，贸易应收款项及应收票据44.33 亿元（较2025 年末+28.7%），其中第三方应收39.26 亿元（较2025 年末+31.5%）。
　　点评：央企物管资源优势明显，市场拓展领跑行业，盈利结构优化。
　　1) 央企资源叠加IFM 大客户策略构筑差异化壁垒，市场拓展持续领跑行业。公司市场化外拓表现亮眼，第三方项目驱动规模扩张：2026 年上半年新拓展第三方项目单年合同金额约14.06 亿元，位列行业第一梯队；第三方在管面积达5.98亿平方米（占总在管66.9%），第三方物管收入同比+18.4%至32.90 亿元（占比46.5%，同比+2.6 个百分点）。结构上，2026 上半年核心50 城新拓合同金额占比80.8%，单年合同超千万元项目占比55.1%；非住宅业态高增，商业及写字楼收入同比+21.8%、公共及其他物业收入同比+14.7%，高于整体收入增速。
　　2) 盈利结构优化，社区增值毛利显著改善。26H1 公司整体毛利率19.19%（同比-0.19pct），基本平稳，但板块表现分化，物管主业毛利率15.82%（-0.77pct，受规模扩张期成本爬坡拖累），非业主增值毛利率12.78%（+1.57pct），社区增值毛利率46.78%（+6.85pct，聚焦核心品类、收缩低效业务成效显现）。费用端同步优化，2026 上半年公司行政开支4.36 亿元，同比减少2.0%，行政开支占总收入比例4.9%，同比降低0.4pct；2026 上半年销售及营销开支236.5万元（2025 年同期为348.9 万元）。
　　3）现金充沛，财务稳健。截至2026 年6 月30 日公司现金及银行结余123.37亿元（同比-4.3%），无借款、无资产抵押，资产负债率42%（总负债口径），财务底盘扎实；贸易应收（扣除减值拨备后的净额）较2025 年末+28.7%至44.33亿元，主要由于公司在管规模的扩大，从应收账款结构来看，账龄在一年内的贸易应收款占比为88.3%，总体安全可控。
　　盈利预测、估值与评级：公司物管主业营收双位数增长、第三方外拓质量较高，但社区与非业主增值服务仍然承压，我们小幅下调公司26-28 年归母净利润预测至16.3/17.0/17.7 亿元，原预测为16.4/17.3/18.0 亿元；当前价格对应PE 为8.5/8.1/7.8 倍，央企物管，业绩确定性较强，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧导致毛利率下滑，外拓和增值服务开展不及预期。