越秀服务(6626.HK)2026年半年度业绩公告点评：物管基本盘稳固 业务进退有度

机构：国泰海通证券
研究员：涂力磊/谢皓宇/曾佳敏

　　2026 年上半年，公司基础物管+商业运营及管理收入占比已近六成，收入稳定性与可持续性进一步增强，派息率提升至 60%。
　　投资要点：
　　维持“增持”评级。我们预测 2026/27/28 年 EPS 为人民币0.19/0.20/0.21 元，给予公司26 年11xPE，目标价2.23 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.92 元人民币）物管底盘稳固，收入结构持续优化。2026 年上半年，公司实现营业收入19.15 亿元，同比-2.4%，收入下滑主要来自：1）社区增值服务收入同比减少27.2%至4.06 亿元，主要是2025 年同期有1.08 亿元精装业务结转收入，而2025 年下半年起已无新增精装合同；2）商业物业管理及运营服务收入同比下降8.5%至3.39 亿元，受主动退出低收益外拓项目、新项目集中二季度进场滞后、存量项目出租率小幅下滑共同影响。2026 年上半年，公司实现归母净利润2.24 亿元，同比-6.6%；整体毛利率为 21.5%，同比小幅抬升0.2 个百分点，其中社区增值业务由于业务结构调整，低毛利业务收入占比减少，毛利率同比有所回升。收入结构看，公司基础物管收入同比增长17.3%至8.4 亿元，占总收入比例扩大至44%；基础物管+商业运营及管理收入同比增长10.1%至11.3 亿元，占总收入比例提升至59%，收入结构持续优化。
　　主动撤场，全力开拓非住赛道。截至2026 年6 月30 日，公司在管面积达79.8 百万平方米，较2025 年末增长8.6%，其中94%位于一二线城市，大湾区占比63%；总合约面积95.0 百万平方米，较2025年末增长5.6%。拓展方面，公司2026 年上半年新增合约面积10.4百万平方米，依托非住业务事业部成功拓展多个高附加值项目，相继中标无锡霞客国际文旅中心、广东省联通总部大厦、广商中心等标杆项目，新增合约面积中68%来自非住业态。期内，公司主动退出低效合约面积540 万平方米，进一步优化管理项目组合。
　　现金流保持稳定，股东回报提升。截至2026 年6 月末，公司现金及定期存款49.7 亿元，较2025 年末有所增加；上半年经营性现金流净流入1.03 亿元。公司宣派中期股息每股0.089 元人民币，同比增长12.1%，派息率60%，较2025 年同期提升10 个百分点。
　　风险提示。1）关联方经营风险；2）管理规模扩张不及预期。