太古地产(01972.HK)港股公司信息更新报告：公允值回正驱动盈利修复 内地零售强劲反弹

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　聚焦核心城市资产，经营稳健，维持“买入”评级太古地产发布2026 年中期业绩，2026H1 公司核心叙事是“内地零售的确定性增长对冲中国香港办公楼的不确定性”，经常性溢利+36%代表增长质量较高，北京三里屯太古里零售额+63%、上海兴业太古汇零售额+82%，证明调改升级、重奢化、销售额高增的模式已被充分验证。内地零售取代中国香港写字楼成为第一大收入来源，并且伴随新项目开业内地零售占比将持续增长。同时公司投资物业估值变动扭亏为盈，对整体业绩拖累暂时解除。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5 亿港元，EPS 分别为0.75、0.95、1.10 港元，当前股价对应PE 为32.1、25.3、21.8 倍，维持“买入”评级。
　　业绩稳健增长，投资物业公平值扭亏为盈
　　公司2026H1 实现收入94.13 亿港元，同比+7.9%；股东应占基本溢利49.0 亿港元，同比+10.9%，溢利扭亏为盈的核心原因是投资物业公平值从2025H1 的亏损39 亿港元转为2026H1 的5.78 亿港元，估值下跌已基本止住；经常性基本溢利46.6 亿港元，同比+36.3%。反映出公司业绩增长源于零售租金提升和住宅销售利润的双重驱动，而非投资物业估值波动。
　　购物中心：高端消费分化，内地零售增速全面提速（1）中国香港：2026H1 三大购物中心出租率均维持100%，零售额增速均较2025年全年提速。（2）内地：2026H1 六大购物中心综合出租率98.8%，较2025 年提升0.5pct；零售额同比+23%，均实现增长，应占总租金收入同比+4%，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里得益于商场改造升级，零售额录得大幅增长。
　　2026 年下半年，前滩太古里二期、陆家嘴太古源、三亚太古里、北京太古坊均有望分阶段落成开业。
　　写字楼：中国香港租金水平承压、内地结构性改善（1）中国香港：2026H1 整体办公楼出租率录得92%，较2025 年全年提升1 个百分点，但租金水平均有所下降，整体租金收入同比持平。（2）内地：2026H1整体出租率93.6%，较2025 年的91.8%显著提升，租金收入同比+3%。
　　风险提示：写字楼市场持续承压、内地零售复苏不及预期、项目招商不及预期。