置富产业信托(0778.HK)：出租率创六年新高 租金调整压力逐步收窄；维持买入

机构：交银国际
研究员：谢骐聪

　　置富产业信托2026 年中期业绩符合我们预期：由于部份资产租金下调，公司2026 上半年实现收入约8.21 亿港元（2025 上半年：8.55 亿港元），同比下跌3.9%；物业收入净额约5.84 亿港元（2025 上半年：6.13 亿港元），同比减少4.6%。可供分派收入约3.62 亿港元（2025 上半年：3.77亿港元），按年下跌4.1%，每基金单位中期分派为17.5 港仙（2025 上半年：18.41 港仙），同比减少4.9%（约为我们全年预测51.4%），分派比率维持在100%。
　　出租率升至96.4%创六年新高，租金调整压力逐步收窄。期内租赁势头有所增强，物业组合出租率由去年同期的95%进一步提升至96.4%，创下六年新高。其中+WOO 嘉湖出租率升至99.4%，创逾十年新高。上半年新签租约总面积37.5 万平方呎，占整体组合面积12.4%，租户续租率维持82%的稳健水平。续租租金调升率虽仍录得负增长，但跌幅已较上一半年度有所收窄。公司预期下半年续租租金将进一步改善。物业组合人流及时租车流量分别同比增长1.4%及3.6%。香港零售销售已连续13 个月录得正增长，公司预期零售市场维持温和复苏，并将继续聚焦维持高出租率、优化租户组合，并密切留意零售物业收购及资产增值机会。
　　成本管控见效，负债水平稳健。在严谨成本管理下，物业营运开支总额按年下降2%至2.18 亿港元。中期实际现金借贷融资成本同比减少2.9%至1.68 亿港元，主要受益于短期HIBOR 回落，实际借贷成本同比微降10 个基点至3.4%，资产负债比率维持26.9%的水平。
　　维持买入。置富产业信托2026 年中期业绩虽受仍受租金高基数影响，续租调整延续影响致收入及派息温和下滑，但出租率创六年新高、续租租金跌幅收窄，我们相信各积极信号表明物业组合正逐步企稳。同时，稳健的资本结构及100%分派比率继续为基金单位持有人提供相对稳定的收益回报，年化中期分派收益率约7.4%。我们维持买入评级及目标价5.78 港元。