太古地产(01972.HK)：投资物业势头积极 住宅开发兑现收成

机构：中金公司
研究员：王翼羽/李昊/程坚

　　2026 年上半年业绩小幅高于我们预期
　　公司公布1H26 业绩：收入94.1 亿港元，同比增长8%，股东应占经常性基本溢利46.6 亿港元，同比增长36%，较我们此前预期高出7%，主要系物业买卖结算利润小幅超出预期。公司公告中期每股股息37 港仙，同比提升6%，提升幅度基本符合预期。
　　发展趋势
　　优质投资性物业组合支持积极租金势头。上半年公司物业投资板块收入同比增长2%，若剔除美国项目出表影响，内生增速为6%（应占租金口径）。其中，大陆购物中心整体零售额同比增长23%，人民币口径应占租金增长8%，主要得益于重点项目品牌组合升级和成熟项目稳健内生增长；香港办公楼租金收入同比大体持平，合约租金调幅仍为负双位数、但现价市场租金已呈现平稳甚至微升信号。来自物业投资运营的营业溢利同比增长13%，但归属物业投资的股东应占经常性基本溢利下降8%至34.5 亿港元，主要系利息资本化率和递延税项变化带来影响。虽然2H26内地零售上期基数走高，但我们认为公司核心项目凭借市场地位和运营调改优势，仍有望维持零售额和租金的良好成长。此外，根据公司建造计划，其内地投资物业应占已落成楼面面积于2027年底有望实现较2025 年底72%的增长（其中以零售为主的投资物业贡献46%的增长）。
　　物业买卖及处置兑现收益并回笼现金。公司于2026-27 年进入开发结算周期，1H26 物业买卖业务贡献12 亿港元股东应占基本溢利，我们预计全年贡献不低于20 亿港元。得益于持续的资金回笼，公司维持15%的低位净负债率水平。公司在香港及海外的潜在待售物业亦有望支持远期资金流入。
　　盈利预测与估值
　　我们基本维持2026 年盈利预测不变（同比+28%），基于更加积极的住宅物业结算和物业投资租金预测，上调2027 年股东应占经常性基本溢利9%至78.2 亿港元（同比-2%）。维持跑赢行业评级和28.5 港元目标价不变，（对应4.2% 2026 年目标股息收益率，隐含24%上行空间）。公司当前交易于5.2% 2026 年预期股息收益率。
　　风险
　　内地重奢消费修复不及预期；香港办公楼租金超预期承压。