拥抱存量时代，旭辉能成为民企房企转型的新样本吗？

自2022年底启动境外债务重组以来，旭辉一直被视为出险民营房企自救的标杆案例。四年间，这家房企在"保交付"与"降杠杆"两条战线上同时攻坚：累计交付新房近30万套，交付率超过99%；同时，境内债重组方案于2025年9月15日获投票通过，境外债重组方案亦于同年12月29日正式生效，成为首批完成境内外债务重组的出险民企之一。

然而，债务化解仅是"上半场"的终局。对于出险房企而言，真正的考卷在于：能否借重组窗口期完成经营模式的根本性切换，重回可持续的盈利轨道，并重获资本市场的信任。而这场"下半场"考试的核心答案，正指向一个方向——轻资产化与存量运营。

存量时代到来，房企转型不再有"选择题"

住房城乡建设部数据显示，今年上半年，我国二手房交易量在交易总量中的占比为50.4%，首次超越新房，标志着房地产全面进入存量时代。这一拐点，意味着过去依赖高杠杆、高周转的"开发商"逻辑已彻底失效。正如《经济日报》所指出，房企必须从单一的开发建设，向代建、租赁、运营等多元化服务转型，才能在新的行业周期中找到生存位。

旭辉显然对此有着清醒的认知。在2026年6月底的年度股东大会上，管理层明确释放了"轻资产转型"的强烈信号。CFO杨欣直言，民营房企若想留在房地产新模式的牌桌上，必须在存量领域具备强大的破局能力。而旭辉的底气，来自过去多年持续孵化的多个独立轻资产运营平台。他同时回应股东关于股票流动性的担忧时表示："我们无法左右资本市场，但能做好自己的事。随着‘一重五轻，五管协同’的生态平台逐步成型，流动性回升是水到渠成的事。"

"一重五轻，五管协同"生态平台浮出水面

围绕"轻重协同"的战略底座，旭辉已悄然搭建起由代建、物业、租赁、商业、资管构成的轻资产矩阵，各业务线既有独立奔跑的能力，又形成紧密的协同链条。

从公开信息来看，关注度最高的应该是代建(旭辉建管)，成立于2021年，仅用三年时间便冲进行业前二，直追龙头绿城管理。根据最新披露，2026年上半年新签约项目达42个，其中政府及国企类代建占比55%，半年度销售额达到72亿元，已超过旭辉自身开发主业的同期销售规模，成为名副其实的增长新引擎。

物业(永升服务)则是最早上市的成熟板块。2018年底登陆港股，2025年年报显示全年收入约68.7亿元，创历史新高；外拓饱和合同收入达16.9亿元，同比增长5.6%，同样刷新纪录。尤其值得关注的是，其第三方在管面积占比已升至76.6%，综合实力长期稳居行业前十，表明其市场化运营能力已获得广泛外部认可。

租赁住房(瓴寓)已深耕租赁领域超过10年，目前业务模式兼顾"资产管理"和"委托管理"，在全国23个城市管理着超80个租赁社区、15万间房源。行业机构的排名显示，瓴寓2025年位列中国住房租赁企业管理规模TOP3及长三角在营规模TOP1。更关键的是，瓴寓早在2022年初便成为业内首家跑通"投融建管退"资管闭环的企业，至今已完成12个项目的全流程退出，夯实了其"租赁住房一站式综合服务商"的定位。

商业运营(旭辉商业)也已经默默发展了16年，管理面积超350万方，布局城市超20个，管理项目超过35个。旭辉商业并未披露过其管理项目多少来源于市场化承接，但根据其官微的披露，今年以来，旭辉商业先后中标上海金鼎TOD商业综合体及演艺中心、南通金沙新天地及金沙滩项目，轻资产外拓能力正在加速兑现。

这几条业务线之间，形成了一条清晰的协同逻辑：建管作为前端流量入口，持续为物管、租管和商管导入增量项目；物管提供稳定的现金流，串联起开发与运营；租管和商管则凭借各自的资管退出能力，实现资产价值的最终变现。这种"前端拓规模、中端稳运营、后端促退出"的闭环，正是杨欣口中"生态平台"的核心竞争力所在。

市值洼地中的价值重估，未来空间待时间验证

2026年以来，旭辉境外重组方案中强制可转债(MCB)陆续转股，形成抛压，导致股价持续下行。但从财务数据看，2025年年报披露的净资产为303亿元人民币，而当前市值仅不到10亿港元，安全边际极为明显。公司价值显然未充分反映债务优化后的经营改善，更未涵盖轻资产业务集群的潜在协同溢价。参考港股轻资产头部公司长期保持10-15倍市盈率的估值水平，旭辉的价值重估空间客观存在。

值得一提的是，CFO杨欣在与投资者沟通时透露，在境内债转股过程中，他将其持有的面值近280万元的债券主动实施转股，以此传递管理层对公司价值的坚定信心。

在存量博弈时代，"轻资产转型"不再是战略口号，而是关乎生存的必答题。旭辉所展现的，是一条从"地产开发商"向"全链条、全业态、全国化的开发运营服务商"艰难攀爬的路径。这条路能否最终走通，尚需时间检验，但就其已落地的业务底盘和管理层所展现的决心来看，旭辉无疑是当前民营房企转型浪潮中最值得长期跟踪的观察样本。