保利发展(600048)：行业左侧业绩承压 二季度投销边际改善

机构：长城证券
研究员：杜昊旻/方鹏

　　事件：保利发展2026 年7 月23 日发布2026 年半年度业绩快报，半年度实现营业收入1028.97 亿元，同比-11.95%；实现归母净利润19.28 亿元，同比-38.96%。
　　结转规模与毛利率同步下滑，业绩处探底过程中。受行业和市场波动影响，公司2026 年上半年房地产项目交付结转规模下降，导致营收规模同比下降；同时结转毛利率亦有下降，导致相关利润指标同比下降。我们认为随着政策托底房地产市场逐步企稳，预计未来公司利润率水平有望逐步修复，业绩恢复增长。
　　销售规模居行业榜首，近期出现边际修复。公司2026 年上半年实现销售金额1351亿元，同比-7%（克而瑞百强房企整体同期-16%），规模稳居克而瑞百强榜首。自2026 年2 月销售到近三年底部后，公司销售金额和销售面积呈回升趋势，至6 月达到阶段高点，单月销售金额298 亿元，同比+3%，销售面积161 万平方米，同比+6%，6 月销售表现边际修复。
　　拿地聚焦核心城市，积极补充优质土储。据中指数据，公司2026 年上半年拿地22宗，权益拿地金额377 亿元（总拿地金额384 亿元），居行业榜首。从城市分布看，主要布局深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，其中深圳拿地金额超百亿元，前四城市拿地金额占比77%。从拿地时间看，以销定投，2026 年上半年投资主要集中于二季度，其中6 月单月拿地金额171 亿元。
　　投资建议：公司为房地产行业龙头央企，受益于政策带动的房地产市场企稳，积极去化存量，投资布局核心城市核心区域，改善土储结构，随着优质项目结转，预计业绩有望修复，我们预计公司2026-2028 年归母净利润分别为14.0/24.6/36.4 亿元，同比分别为+35.3%/+75.4%/+48.2%，EPS 分别为0.12/0.21/0.30 元，当前股价对应PE 为42.8、24.4 和16.5 倍，给予“增持”评级。
　　风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。