锁定南通1GW算力中心，德祥地产（00199.HK）正在走向港股Neocloud平台第一梯队

2小时前

近日，德祥地产（00199.HK）发布公告，与江苏南通如东政府订立IT负载容量1GW总规划的绿色人工智能算力中心战略合作，首期落地200MW设施，并且配置高密度算力机柜，开发算力与token运营中心。

随着大模型进入规模化应用阶段，产业逻辑正在发生变化：AI时代最稀缺的资源，正在从单一计算芯片，转向能够承载、调度并持续商业化计算能力的基础设施平台。

人工智能时代正在创造一种新的超级资产。

海外资本市场已经率先验证这一趋势。

以CoreWeave为代表的AI基础设施企业，从GPU资源服务商逐渐发展成为AI云平台，通过算力调度、云服务能力和AI计算需求连接，实现了从重资产基础设施向科技成长平台的跃迁。

而在中国市场，也有了被验证的发展轨迹，展示一个超级算力基地如何从传统基础设施资产，逐步完成向AI时代核心资产的价值重估。

一个超级算力基地完成市场重估的模板

在国内，润泽科技（300442.SZ）最值得研究的地方，并不是简单拥有多少数据中心资源，而是展示了一条清晰的发展路径：

基础设施资产 → 超大型算力基地 → AI基础设施平台

润泽科技的核心资产，是位于河北廊坊的润泽国际信息港。

在AI浪潮之前，市场对于这类资产的理解仍停留在传统IDC阶段，关注机柜数量、出租率、客户结构和运营现金流。因此，早期润泽科技市值长期处于几十亿元人民币水平。

随着公司登陆创业板，润泽科技逐步进入资本市场视野。2023年以来人工智能产业爆发，大模型时代让市场重新认识数据中心行业。未来竞争的核心是模型背后的计算能力，这需要大规模土地、稳定能源、高密度算力和长期扩展能力。

这些过去属于传统基础设施的资源，在AI时代被重新定义。润泽科技也因此被重新理解为重要的算力资产。其估值变化正体现了这一过程：

最值得关注的是，公司的资产并没有在短时间内发生巨大变化。真正变化的是资本市场重新定义了这些资产的价值。

润泽科技证明AI时代，拥有算力基础设施，就可能打开新的估值空间。

下一阶段竞争不只是拥有算力，而是运营算力的能力

如果说润泽展现了算力资产完成价值重估，那么德祥1GW算力中心项目，则正在探索算力资产如何平台化发展。

根据公告，德祥与江苏南通如东政府围绕绿色人工智能算力基础设施、算力资源运营平台及相关配套产业开展战略合作。项目整体规划IT负载约1GW，并采取总体规划、分期实施、滚动投运方式推进。

但对于资本市场而言，真正值得关注的不只是1GW规模，而是德祥进一步体现出的平台化布局。

公告明确提出，合作范围包括大模型训练与推理、企业级高性能计算、云计算、数据处理、算力调度以及Token运营中心等方向。

这意味着德祥的发展路径，并不是简单复制传统IDC企业。

Token运营中心：1GW算力底座之上的估值想象空间

如果说1GW绿色算力中心代表的是资源能力，那么Token运营中心代表的则是商业模式升级。

这也是德祥与传统数据中心企业最大的区别。

传统IDC提供的是机房空间、电力容量和网络资源，客户购买的是基础设施。

而NeoCloud企业提供的是AI计算能力、模型运行能力和算力调度能力，客户购买的是AI时代的生产能力。

Token是人工智能模型运行过程中的重要计算资源计量方式。

未来企业使用大模型，将越来越类似于使用云计算，根据训练需求、推理需求和Token消耗量持续购买AI计算服务。

因此，Token运营中心意味着德祥未来不仅拥有算力资产，还能够参与算力资源运营和AI服务价值分配。

这也是为什么同样一个GW级算力基地，在不同商业模式下，会对应完全不同的估值体系。

如果只是传统IDC，价值更多来自资产规模和租赁收入；如果进一步形成绿色算力底座、算力调度平台、Token运营体系和AI云服务能力，则有机会进入更加接近科技成长平台的估值逻辑。

AI时代的新超级资产，正在打开港股新的估值想象

回顾全球和中国市场的发展路径，可以看到一条越来越清晰的趋势。

CoreWeave证明，AI基础设施平台能够获得科技成长估值。润泽科技证明，超级算力基地能够成为资本市场重新定价的重要资产。

而德祥此次布局的特殊之处，在于其从战略起点便同时布局底层算力资源和上层AI计算服务平台。

一方面，洋口港1GW绿色AI算力中心提供进入AI基础设施竞争的核心底座；另一方面，Token运营中心、算力调度和NeoCloud规划，则打开未来向高附加值AI服务平台发展的空间。

因此，市场未来关注德祥的重点，不应只是“拥有多少GW算力”，更应关注“能否把算力资源转化为持续运营的平台能力”。

港股市场拥有大量传统资产公司，但同时具备大型绿色算力基础设施、能源资源组织能力、AI计算运营能力和NeoCloud平台想象空间的企业仍然极为稀缺。

AI时代正在创造新的超级资产类别。

而德祥正在探索的，是一条传统资产公司向AI基础设施平台演进的新路径：

从资产拥有者，到AI基础设施运营者，再到NeoCloud平台建设者。

这正是其未来价值重估最大的想象空间。