华润万象生活(01209.HK)：料业绩增长稳健 商业运营保持韧性

机构：中金公司
研究员：张宇/王翼羽/程坚/孙元祺

　　预测1H26 核心净利润同比增长11%
　　我们预计公司上半年核心净利润同比增长11%至22.3 亿元，符合市场预期，与全年业绩目标趋势基本一致。
　　关注要点
　　上半年购物中心经营表现展现韧性。我们预计1-6 月华润万象购物中心零售额同比增长高双位数，其中同店增长高单位数，重奢购物中心的同店增速略优于整体。在上半年消费环境和社零承压的背景下，公司仍表现出了相对社零增速的超额alpha（1H26 社零同比增长1.3%）和跑赢同行的经营表现，主要依托优质的项目组合、品牌资源和运营能力。新拓方面，我们预计上半年来自华润置地和第三方的新签约项目超过10 个，整体进展符合预期（十五五期间公司目标每年新签约20 个项目）。
　　物管板块受经营环境影响有所承压。我们预计上半年公司物管板块外拓第三方年化合同额约6 亿元（去年全年约10 亿元），但随着基础物管板块收入基数增大，我们预计基础物管同比增速趋势放缓；考虑到非业主增值服务等业务受地产行业影响仍有压力，我们预计上半年物管板块的毛利润增速或弱于整体增长。
　　料现金流与过去几年同期表现相似、派息政策有望延续。考虑到物管板块经营性现金流的季节性影响、以及整体收缴率仍面临一定环境压力，我们预计公司上半年经营性现金流对核心净利润的覆盖倍数或与过去几年的同期表现类似，预计全年公司经营性现金流仍有望维持1 倍覆盖核心净利润水平。公司已连续三年（2023-2025 年）将核心净利润的100%分派股东，我们预计公司有望延续积极回馈股东取态，实现双位数的DPS增长目标。
　　盈利预测与估值
　　维持盈利预测不变，预计2026-27 年核心净利润同比增长12%和10%至44.1 亿元/48.6 亿元。维持跑赢行业评级和目标价48 港元，对应22 倍2026 年目标核心P/E和22%上行空间。公司股票交易在18 倍2026 年核心P/E和5.7% 2026 预期股息收益率。
　　风险
　　宏观及消费环境或物业管理经营超预期承压。