招商蛇口(001979)：2026Q2利润降幅预计收窄 业绩底或已逐步确立

机构：东方财富证券
研究员：张明远/张凯

　　【事项】
　　2026 年7 月14 日，招商蛇口发布2026 年半年度业绩预告。2026 年上半年，公司预计实现归母净利润5.0~6.5 亿元，同比下降55%~66%；预计实现扣非净利润0.5~0.7 亿元，同比下降93%~95%。
　　据业绩预告，公司利润指标同比下降的主要原因系：（1）2026 年上半年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少。
　　【评论】
　　虽然2026H1 归母净利润仍延续下降趋势，但分季度来看，2026Q2 利润降幅预计收窄，且从基本面来看，拖累业绩的因素在弱化，业绩底或已逐步确立。以业绩预告区间的中位数测算，2026 年上半年，公司实现归母净利润5.8 亿元，同比2025 年上半年下降60%，但累计降幅较2026Q1 收窄31pct。分季度来看，2026Q2，公司实现归母净利润5.4 亿元，同比2025Q2 下降47%，但同比降幅环比2026Q1 收窄45pct。
　　拖累业绩的因素在弱化，公司业绩或将进入修复通道。公司业绩是存货结转和减值共同作用的结果，而现阶段两者对业绩的拖累均在弱化。
　　一方面，结转项目的质量在改善。2020~2021 年拿地项目对业绩的拖累较重，近年房企毛利率下滑主要系这部分资产成为结转主力，但随着旧库存的出清和新项目进入结转期，2022 年以来新拿地项目的占比在提升，目前公司在建土储中的新项目占比已超50%。自2024Q3 起，公司的销售毛利率始终稳定在10%~15%区间震荡，后续有望逐步企稳回升。另一方面，2026 年3 月以来，核心城市二手房价逐步回暖，减值节奏或趋于缓和。据国家统计局数据，上海、北京二手住宅价格指数环比表现连续四个月为正，广州、深圳二手住宅价格指数环比表现连续三个月为正。而公司截止2025 年末约60%的可售货值集中在核心六城，资产售价预期也将随之稳定，对应减值压力边际改善。
　　随REITs 平台建设趋于完善，持有型资产盘活节奏将加快，第二增长曲线进入利润兑现期。公司计划逐步实现核心持有业态的产融退出通道全覆盖。平台建设方面，招商蛇口已上市蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT、招商局商业房托三大平台，目前正在推进商业不动产REIT的申报工作。平台扩募方面，公司正在推进蛇口产园REIT 的第二次扩募、蛇口租赁住房REIT 第一次扩募事项。考虑到公司过往境内REITs 发行和扩募资产的增值率均在100%以上，若上述事项顺利落地，公司有望通过盘活存量资产来改善资产负债表，并持续贡献投资收益。截至2025 年末，招商蛇口持有投资性房地产1406 亿元，其中房屋和建筑物类资产约758 亿元，待盘活存量资产丰富。
　　【投资建议】
　　招商蛇口在产品力、非市场化拿地能力等方面具备优势，新拿地项目质量较优；且自2023 年以来聚焦核心城市积极投拓，有望成为行业最先走出新周期的房企之一，或在行业止跌企稳阶段彰显高弹性。目前，拖累公司业绩的因素正在弱化，业绩或进入修复通道，我们预计2026、2027、2028 年营收分别为1336、1238、1331 亿元，归母净利润分别为14.7、18.7、24.2 亿元；对应EPS 分别为0.16、0.21、0.27 元，以2026 年7 月17 日收盘价计，PE 分别为41、32、25 倍，维持“增持”评级。
　　【风险提示】
　　审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。
　　地产政策变化超预期。2026 年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预期将影响市场复苏节奏。
　　市场修复不及预期。2026 年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。