招商蛇口(001979)：上半年销售逆势增长 结转毛利率下降拖累业绩表现

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级招商蛇口发布2026 年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028 年盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为12.7、22.1、32.3 亿元（2026-2028 年原值23.0、38.9、40.8 亿元），EPS 为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE 为44.9、25.9、17.7 倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
　　结转毛利率下降拖累业绩表现
　　公司预计2026 上半年实现归母净利润5.0-6.5 亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7 亿元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05 元/股-0.07 元/股。
　　公司利润下滑主要由于（1）结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少（2025H1 投资净收益为5.85 亿元），反映行业整体联营项目盈利承压。
　　上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城
　　公司2026 上半年累计实现签约销售面积305.18 万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45 亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537 元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8 宗地块，总计容建面约50.3 万方，总地价约214.6 亿元，投资强度22.3%（2025 年：47.9%），拿地金额权益比78%；其中北京拿地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。
　　REITs 闭环加速，补齐商业不动产拼图
　　公司5 月19 日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT 成功发行，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs 矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs 退出完整闭环企业。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。