中海物业(02669.HK)2025年报点评：营收稳健增长 外拓能力持续提升

机构：太平洋证券
研究员：徐超/戴梓涵

　　事件：
　　公司发布2025 年报，2025 年公司实现营业收入149.6 亿元，同比增长6.0%，归母净利润13.7 亿元，同比下跌9.7%。
　　要点：
　　营收稳健增长，毛利率下降影响业绩
　　2025 年公司实现营业收入149.6 亿元，同比增长6.0%，分业务板块来看，公司物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务收入分别为117.3/31.6/0.7 亿元，占比分别为78.4%/21.1%/0.5%。公司实现归母净利润13.7 亿元，同比下跌9.7%。毛利率较去年同期下降1.6 个百分点至15.0%，净利率为9.21%，同比下降1.6 个百分点。
　　物管市场拓展能力提升，业务结构持续优化
　　公司物业管理服务收入117.3 亿元，同比增长9.1%，主要受到公司在管面积提升影响，其中新拓展城市运营业务发展良好，收入增幅及速度尤其显著。毛利率较去年同期下降1.6 个百分点至14.3%。截至2025 年末，公司在管面积为4.78 亿平方米，同比增长8.0%，其中来自独立第三方的在管面积比例为42.7%，占比较去年同期增加1.9 个百分点，来自中建及中国海外集团的占比57.3%。分项目类型来看，住宅项目占比68.6%，城市运营类占比20.7%，商写园区类占比10.7%。
　　住户增值服务盈利能力提升，非住户增值服务毛利率下滑公司2025 年住户增值服务收入同比下降12.0%至12.19 亿元，受到调节销售组合结构以强化核心业务，并透过自主经营及招商营销降低成本影响，居家生活服务、零售消费、美居服务等业务毛利率有效提升，住户增值服务毛利率提升8.5 个百分点至34.0%，非住增值服务实现收入19.4亿元，同比增长6.1%，毛利率同比下降5.9 个百分点至7.2%，主要原因在于智慧化工程投入研发成本摊销费用上升，以及地产行业调整带来激烈价格竞争，导致其他工程类及交付前业务的毛利率下滑等。
　　投资建议：
　　公司2025 年营收增长，利润下降，物业管理基本盘稳健，市场拓展能力强，在管面积持续提升，具备较强的规模优势和品牌效应，我们预计公司2026/2027/2028 年归母净利润为14.72/15.78/16.35 亿元，对应26/27/28 年PE 分别为6.30X/5.88X/5.68X，给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；市场拓展不及预期