绿城管理（9979.HK）获“ESG社会责任卓越企业”，代建模式的长期主义答卷

近日，格隆汇举办“中期策略峰会”揭晓“金格奖”年度卓越公司评选榜单，绿城管理控股荣获“ESG社会责任卓越企业”奖项。

当前，房地产行业仍在深度调整，代建赛道经历快速扩容与竞争加剧之后，正步入格局重塑的关键节点，资本市场对房企的审视逻辑正在被重新梳理。绿城管理此时拿到这个奖项，不妨看作市场对这家公司商业本质的一种认可。

ESG评价体系关注的是一家企业在环境、社会和治理维度的长期积累，而绿城管理过去二十年在保交付、产品品质、绿色建筑和行业标准建设上的持续投入，恰好与这套评价框架契合。

一、出清加速，龙头从做大到做厚

先看一组数据，代建市场仍在扩容，但增速已经放缓。

2025年，代建整体新拓建面达到1.71亿平方米，同比仅微增。

市场从普涨进入分化阶段，一个显著特征是订单加速向头部集中。

2025年全年，新签订单有77%集中在规模TOP10企业手中。2026年第一季度，TOP10企业的新拓面积占TOP20总量的76%。有业内机构预测，未来能在市场上持续存活的代建企业可能不超过40家，绝大部分订单将由头部梯队消化。

而在这样一个行业出清的过程中，绿城管理的份额优势反而进一步凸显。

公司连续十年市占率超过20%，2025年新签建面3535万平方米，接近第二名的两倍。2026年第一季度新拓展面积超过800万平方米，较排名第二的企业高出91%。

行业正在从“大家都有的做”转向“少数企业做得完”，绿城管理在规模层面的领先身位，短期看很难被撼动。

但规模壁垒只是入场券。随着行业进入精细化竞争阶段，委托方的需求也在升级，不再只是找个代建把楼盖起来，而是对产品品质、项目去化率、成本控制等综合能力提出更高要求。

换句话说，代建行业的竞争维度正在从“谁能拿到地”转向“谁能把项目做出溢价”，而溢价能力的检验标准，恰恰集中在两个地方。一是在高能级城市能否持续拿到订单，那里的委托方选择更多、要求更苛刻。二是有多少客户愿意合作第二次，代建是信任生意，复购率直接反映服务能力的真实水平。

绿城管理的应对逻辑，正好体现在这两个结构性的指标变化上。

一方面，2025年公司一二线城市新拓项目占比升至55%。一二线市场的项目体量大、利润空间厚，但委托方对代建方的产品能力和品牌号召力要求也更高。能在这些市场持续拿到订单，本身就是一种能力认证。

另一方面，公司委托方重复委托率升至26%，这个数字在代建行业里不算低，说明有超过四分之一的客户在合作过后选择再次合作。在代建这种以信任和专业为核心资产的行业里，重复委托率是比规模更能衡量护城河深度的指标。

两组数字放在一起，共同指向一个判断，即绿城管理在行业出清期的策略，是在规模扩张的同时，用更优质的订单和更高的客户粘性来加固护城河。规模确保其在牌桌上，订单质量和复购率决定其最终能赢到什么。

从行业演进的方向来看，绿城管理这条路径的确定性在持续增强。

二、ESG不是附加题，是代建模式的底层能力

回到奖项本身。

“ESG社会责任卓越企业”的评选标准强调企业在环境管理、社会责任和公司治理维度的综合表现。绿城管理能拿到这个奖，可以说是代建这个商业模式本身，在当下的政策导向和行业调整周期里，天然与ESG理念更具契合度。

先说环境维度。

代建公司的碳排放和能耗，跟重资产开发商不在一个量级，这是商业模式本身决定的。但即便在这个前提下，绿城管理的数据仍有看点。

绿城管理发布的最新ESG报告指出，2025年公司绿色建筑面积达近1.15亿平方米，占比94.8%，并首次披露了价值链间接温室气体（范围3）数据，这是国家首次披露该项数据的代建公司。此外，公司年内总能源消耗密度同比下降41%，汽油消耗从64.60吨降至15.62吨，主要得益于新能源车辆的配置。

放在房地产这样一个高能耗、高排放的行业，代建模式的低碳属性本身就是一种结构性优势，也天然契合ESG框架下对可持续经营的要求。

环境维度的优势更多是代建模式天然赋予的，而社会维度才是绿城管理真正在同行中拉开身位的地方。

2025年公司全年交付129个项目，总面积约1451万平方米，服务超8万户家庭。这个交付体量在代建行业里是独一档的。光是2025年上半年，其交付面积就占代建TOP10交付总量的60%。在“保交楼”仍是行业核心命题的当下，交付能力本身就是最硬的社会责任。

具体案例上，在政府代建领域，宁波和樾湾是当地首个共有产权标杆项目，2025年交付，累计服务1438户家庭，全盘交付率95.39%，1367户顺利收房。保障房和共有产权项目的代建，对政府关系的信任度要求极高，绿城管理在这一领域的积累不是短期能复制的。

纾困保交楼方面，武汉桂湖云翠从问题楼盘接手后，134天完成实景示范区，销售超180套，认购额超6亿元。

这些项目的共同特征是，绿城管理接手问题项目或停工项目，输出的是管理能力和信用背书，这在行业信用普遍受损的环境里，反而成了稀缺品。

治理维度上，最直接的证据体现在现金流和分红。

财报显示，2025年绿城管理经营性现金流净额4.15亿元，同比增长42.3%，期末无银行负债，并宣布全年派息近0.2369港元/股，派息率100%。按6月26日收盘价测算，股息收益率超14%。在行业整体资金链紧张的背景下，能做到经营性现金流正向增长且维持100%派息率的代建公司，治理层面的稳健性无需多言。

环境、社会和治理三个维度串起来，其实指向同一个结论。绿城管理拿到这个奖项，关键在于代建的商业模式本身在行业下行期被验证出了更强的可持续性，而公司在交付、现金流和客户粘性上的表现，又为这种可持续性提供了可验证的证据。

三、从守擂到进攻，机构重新定价的是什么？

如果说奖项是对绿城管理过去积累的一种确认，那市场更关心的是，接下来往哪走？

今年的业绩会上，公司管理层给出了一个方向，即“战略2030”的开局之年，战略愿景从“代建龙头”升级为“中国房地产全周期综合服务引领者”。这个升级是对业务边界的重新界定，代建主业是基本盘，但增长不能只靠代建。

产业链延伸是第一条路径。

公司明确表示将优先发展新房代销、精装修、物业服务、租赁营运及城市更新等业务，原则是“不做无关多元化，围绕主业能力复用”。代建项目的后端本来就涉及销售、物业、装修等环节，把这些从“顺手做”变成“独立业务线”，边际成本不高，但可能贡献新的收入来源。目前旗下设计类专业公司已形成相对成熟的业务体系并贡献稳定利润，家装业务也在稳步推进。

地理空间延伸是第二条路径。

公司已成立海外事业部，拟依托中交集团全球资源，探索“一带一路”沿线及华人市场机会，目前已有多个项目处于接洽阶段。海外代建这条路，国内代建公司走得不多，绿城管理算是探路者。能不能走通，取决于中交集团的资源协同能落实到什么程度，也取决于海外市场的代建需求和政策环境。至少从动作上看，公司正在为下一阶段的增长储备选项。

两条新路径之外，市场对绿城管理基本面的判断也在发生变化。

例如，摩根士丹利在近期研报中表达了一个相对明确的长期立场，看好公司在行业竞争加剧下持续获取市场份额的能力，轻资产模式带来的股本回报率和高股息仍具吸引力。

国信证券则给出具体的盈利预测，维持“优于大市”评级，预计2026年、2027年归母净利润分别为4.4亿元和4.5亿元。

而平安证券的视角更侧重于行业格局，强调代建行业已进入洗牌出清阶段，尾部企业持续退出，强者恒强的格局正在显现。同时其特别提到公司首次实施股份回购注销1000万股，并给出2026年度派息率不低于归母净利润80%的指引，这在当前盈利承压的行业背景下，传递的信号比报表本身更值得关注。

把这些信息拼在一起，可以看到一个正在形成的共识，即行业洗牌期，绿城管理的规模壁垒没有被削弱，反而在加固。一方面，前端经营指标出现积极变化，现金流和派息提供估值安全垫，另一方面，产业链延伸和海外拓展的积极探索，则打开基本盘之外的想象空间。

四、结语

可以肯定的是，从行业演进的方向和公司自身的资源积累来看，绿城管理在基本盘上的确定性在增强，在新赛道上的可能性也值得重新审视。

在行业从规模竞赛转向质量较量的周期里，能同时把ESG做扎实、把现金流做健康、客户粘性做深的公司，市场迟早会给其一个公允的定价。