保利发展(600048)：短期业绩承压 龙头地位稳固

机构：太平洋证券
研究员：徐超/戴梓涵

　　报告摘要
　　一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至2026 年5 月末，保利集团持有保利发展40.72%的股份，为公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024 年至今，提出“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。
　　二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自2023 年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度影响持续下降，2025 年公司实现签约销售金额2530 亿元，同比下降21.7%；实现全口径销售面积1235 万平，同比下降31.3%，销售均价20485.8 元/平方米，较上年同比提升13.9%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市组成的38 个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。
　　三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025 年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35 亿元，同比下降79.31%。
　　毛利率较去年同期下降1.18 个百分点至12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控，销售管理费率保持低位。
　　四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至2025 年末，公司有息债务余额为3411.56 亿元，较2024 年末减少2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在20%左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。
　　五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025 年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028 年归母净利润为18.08/23.91/28.34 亿元， 对应26/27/28 年PE 分别为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。
　　六、风险提示：
　　房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧