领展房产基金(00823.HK)点评：高股息+回购计划 践行长期卓越回报

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/顾铮

　　投资要点：
　　FY2026 核心净利润68.4 亿港元，同比-2.8%，符合预期，每股分红2.54 港元、股息率达6.5%。FY2026公司营收约139.4 亿港元，同比-2%；归母净利润主要受到投资物业公允价值变动影响录得-74 亿港元，同比+16.5%；核心净利润为68.4 亿港元，同比-2.8%，较我们预期基本持平；可供分派金额是65.8 亿港元，同比-2.8%；对应每股可供分派金额为2.54 港元，同比-6.9%，较上一期减少0.18 港元；期末物业组合整体估值2160 亿港元，同比-4.1%；每股净资产（NAV）同比下降8.8%至约57.8 港元，主要系资产公允价值下降；公司毛利率和核心净利率分别为73.4%/49.1%，同比分别-1.3/-0.4pct；分红比例为96.1%，同比-1.3pct，对应股息率仍达6.5%，保持高股息回报特色；管理费用率和财务费用率分别为6%和14.1%，同比分别-0.4pct 和-0.6pct，费用管控有所成效。
　　香港零售市场存在挑战，内地物业分化明显，海外物业表现稳健。1）中国香港物业，FY2026 零售业务收入约76 亿港元，同比-3.9%，下滑的主要原因是旧租金合约中较低的租金续调率，预计随着香港消费市场的复苏，零售业务收入也将逐步迎来修复；停车场业务约25 亿港元，同比-0.2%，整体保持稳健。在市场承压的情况下，公司零售物业租金续调率录得-8.2%，但在公司的积极运营下，出租率保持在97.8%的高位。2）中国内地物业，FY2026 营收约19.6 亿港元，同比-3%，零售/办公/物流资产分别录得出租率96.6%/95.7%/97.9%。零售物业租金续调率为-14.3%，主要由于北京中关村项目表现不及预期所致，其余项目表现较好。3）海外物业，FY2026 营收约18.7 亿港元，同比+4.8%；新加坡、澳洲两地的零售物业资产分别录得12.3%和16.5%的续租租金调整率，势头强劲。
　　财务稳健，融资优势显著，在手资金充裕，近期宣布回购计划。截至FY2026 末，公司在手货币资金约36.6 亿港元，可用流动资金122 亿港元，公司净资产负债率为23.9%，有息负债占比76%，整体在手资金充裕，具备较强的偿债能力；受益于年内香港同业拆息降低，公司取得平均借贷成本3.4%，同比-0.1pct，融资优势显著；同时，公司近期宣布以2.5 亿新加坡元出手其Thomson Plaza 零售物业权益，并拟将部分出售所得款项用于回购基金份额，我们认为这一系列举措为后续分派提供保障。
　　投资分析意见：高股息+回购计划，践行长期卓越回报，维持“买入”评级。领展房产基金布局中国香港本地社区零售，根植必选消费类资产，抗周期优势显著，长期回报卓越；我们认为中国香港和内地的消费类商业地产有望陆续筑底改善，这将有助于公司基本面进入修复轨道，并进一步获得优质成长。
　　我们维持公司FY27-28 收入预测为139.0/139.2 亿港元，并引入FY29 预测为141.9 亿港元。考虑到公司投资物业公允价值波动对于归母净利润仍旧产生一些压力，我们下调FY27-28 归母净利润为-46/-23.9 亿港元（前值32.4/54.4 亿港元），并引入FY29 预测为2.2 亿港元。但鉴于目前香港消费改善略好于预期，我们上调 FY27-28 核心净利润为至70/72.3 亿港元（前值69.6/71.8 亿港元），并引入FY29 预测为74 亿港元；可分派总额67/68.7/70.2 亿港元，目前公司股息率达6.5%，维持目标价为47.2 港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：美联储降息不及预期；中国香港零售物业表现不及预期；政策落地不及预期。