滨江服务(3316.HK)投资价值分析报告：杭州物管标杆 资源禀赋优质

机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强

　　深耕杭州的高端住宅物管，业绩增速亮眼
　　公司专注于做高端住宅物业管理，深耕杭州，截至2025 年末，总在管面积8263万平，其中87%为住宅； 近五年（2020-2025）收入CAGR 达到33.7%，归母净利润CAGR 为22.1%，2025 年收入为41.0 亿元（yoy+14.1%），归母净利润6.0亿元(yoy+9.0%)，公司整体业绩保持了较快增长势头。
　　关联方销售出色，对滨江服务支持力度较强
　　滨江集团深耕杭州，多年以来，公司的销售情况良好，2025 全年实现全口径销售额1018 亿元，位列克而瑞行业主流房企销售排名第10 位，行业地位和影响力持续提升。滨江集团连续多年获得杭州房企销售冠军，销售市占率逐渐提升，2025年，滨江集团在杭州销售金额达到483 亿元，在杭州市占率达22.0%。
　　高密度布局提升经营效率，高成长高分红凸显投资价值公司提供高品质物业管理服务，高端客户物业管理服务费用的收缴率高，在全行业面临应收账款大幅积累的情况下，2025 年公司贸易应收款净值为4.1 亿元，规模较小。从盈利能力来看，得益于轻资产的运营模式，公司总体ROE 处于较高水平，近三年（2023-2025 年）平均ROE 为34.8%，平均ROA 为13.4%。2025 年公司分红比例达到75%，明显高于行业头部企业，具有较高的投资性价比。
　　业主优质，深挖居民社区消费潜力，5S 增值服务空间较大2014-2024 年，杭州以108%的高净值人群增长率位居全球榜二；2025 年杭州人均消费支出位列长江三角城市第一，而杭州物业服务均价也已显著高于其他二三线城市；扎根杭州，滨江服务2025 年平均物业管理费高达4.2 元/月/平方米，公司管理的中高端住宅下的高净值客户潜在消费力强，对增值服务的需求相比普通住宅和普通客户更大，看好未来5S 增值业务发力成为公司增长的重要引擎。
　　盈利预测、估值与评级：目标价32.78 港元，首次覆盖给予“买入”评级我们预测公司2026-2028 年的营业收入分别为45.5 亿元、49.8 亿元、54.2 亿元，营收增速分别为11.1%、9.4%、8.8%；归母净利润分别为6.6 亿元、7.1 亿元、7.7 亿元；三年EPS 分别为2.38 元、2.58 元、2.77 元。根据相对估值法，我们认为公司2026 年的合理PE 估值为12 倍，对应目标价约为32.78 港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为40.44 港元/股；综合绝对估值法与相对估值法，我们给予公司目标价32.78 港元。鉴于公司关联方滨江集团销售表现优于行业；公司自身在区域具备较强的品牌口碑，分红比例高，具备较高的投资价值，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期、成本控制风险、增值服务开展不及预期。