领展房产基金(0823.HK)：业绩小幅下滑 积极运营显效 高股息特征未变-2026财年年度业绩点评

机构：中信建投证券
研究员：竺劲

　　2026 财年领展实现营业收入139.4 亿港元，同比下降2.0%；实现可供分派总额65.8 亿港元，同比下降6.4%，业绩下降主要由于香港和内地物业续租租金有下调压力。领展的中国香港、内地、海外的零售物业出租率均稳定在95%以上的较高水平，三地业绩分化，香港与内地物业收入下行，海外物业稳步增长。此外，领展债务再融资进展顺利，融资成本持续优化，非核心资本实现循环，以2026 财年派息与最新股价计算的股息率为6.3%，优质高股息特征未变。
　　事件
　　公司发布2026 财年业绩公告，本财年公司实现营业收入139. 4 亿港元，同比下降2.0%；可供分派总额65.8 亿港元，同比下降6.4%。
　　简评
　　续租租金下调，控费动作持续。2026 财年公司实现营业收入139.4亿元，同比下降2.0%；物业收入净额（NPI）102.3 亿港元，同比下降3.7%；可供分派总额65.8 亿港元，同比下降6.4%； 业绩下降主要由于香港和内地物业续租租金有下调压力。NPI 与可供分派总额降幅大于营收降幅主因1）因香港法定工资水平上调，物业人员成本较上财年上升8.0%；2）因部分商场资产提升，维修及保养费用较上财年上升13.9%。公司通过精简组织架构，一般及行政开支同比下降14.5%。
　　中国香港、内地、海外物业的出租率均保持高位。截至2026 年3月31 日，领展的中国香港/内地/新加坡/澳洲零售物业出租率分别为97.8%/96.6%/98.2%/99.5%，分别较上财年末变动0/+0.7/-1.4/+0.5 个百分点；中国香港办公/内地办公/内地物流/国际办公物业的出租率分别为99.6%/95.7%/97.9%/87.7%,分别较上财年末变动+0.4/+0.3/+0.5/+0.2 个百分点。
　　香港与内地物业收入下行，海外物业稳步增长。领展2026 财年香港零售/ 香港停车场/ 中国内地/ 海外业务收入分别为63.5/25.1/15.5/13.9 亿港元，同比-4.7%/-0.1%/-1.9%/+3.5%；香港和中国内地零售物业续租租金调整率分别为-8.2%/-14.3%，降幅较上财年分别扩大6.0/13.6 个百分点。通过重组商户组合、提供自提及取货服务等调整，香港饮食与一般零售商户零售增速边际改善，2026 财年饮食、超级市场及食品、一般零售商户的零售坪效分别同比+1.2%/-0.5%/-3.6% ， 分别较上半财年变动+1.3/-1.0/+2.4 个百分点。
　　债务再融资顺利，非核心资本实现循环，高股息特征未变。2026 财年共融资253 亿港元，平均借贷成本3.4%，较上财年下降0.2 个百分点。财年内以2.5 亿新元溢价出售Swing By @ Thomson Plaza 的物业权益，加速公司资本循环。公司宣派末期股息每单位近1.27 港元，叠加中期发放股息，全年宣派股息每单位近2.54 港元，按最新股价计算的股息率为6.3%。
　　下调盈利预测，维持买入评级不变。预计领展2027FY-2029FY 可分派总额分别为66.2/ 66.8/ 68.1 亿港元（原27/28FY 为66.9/67.7 亿港元），对应DPU 分别为2.53/ 2.55/ 2.60 港元（原27/28FY 为2.59/ 2.62 港元）。领展旗下物业出租率保持高位，高股息特征明显，维持买入评级与 51.19 港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1、利率维持高位或降息不及预期。若美国通胀居高不下，美联储延缓降息，将导致HIBOR 保持高位，进而提升公司融资成本，抑制整体REITs 估值修复。领展股价与10 年期美债收益率历史呈负相关，利率环境若未如期宽松，将影响其估值回升节奏与股息吸引力。
　　2、香港零售与经济复苏弱于预期。公司核心收入依赖香港零售物业，若本地消费回暖缓慢或内地经济复苏乏力，将影响租户销售及租金调整能力，导致续租租金持续承压。访港旅客恢复不及预期或财富效应减弱，亦将拖累商场人流与租金增长。
　　3、政策与监管环境的不确定性。尽管当前政策环境支持市场回暖，但若未来香港楼市出现过热迹象，不排除政府重新引入调控措施。此外，REITs 纳入“港股通”等制度红利若推进缓慢，也可能影响市场流动性与估值提升预期。