招商积余(001914)：发行商业不动产REITS 盘活资产和增强经营能力

机构：国泰海通证券
研究员：涂力磊/谢皓宇/谢盐

　　本报告导读：
　　公司通过发行商业不动产REITs，盘活旗下深圳和昆山的商业不动产，参与配售比例不低于 20%，有助于分享资产增值和增强长期可持续经营能力。
　　投资要点：
　　投资建议：通 过发行商业不动产 REITs 盘活资产，“增持”评级。
　　2026 年5 月19 日，公司发布《关于开展商业不动产REITs 申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》。公司拟与控股股东招商蛇口全资子公司招商理财联合作为原始权益人，开展商业不动产REITs 的申报发行，拟定招商资管为基金管理人和专项计划管理人。
　　我们维持公司2026 年、2027 年的EPS 分别为0.86 元、0.98 元不变，考虑到公司目前基本面发展趋势，我们给予公司2026 年18XPE，下调目标价至15.48 元。
　　项目标的为公司旗下深圳和昆山的商业不动产。商业不动产项目系指：（1）招商理财的全资子公司汇港实业持有的位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目；（2）公司的全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目。其中，深圳太子广场项目业态为办公，于2020 年正式开始营业，项目包含：建筑面积合计6.37 万平的地上办公，以及地下472 个地下车位。昆山招商花园城项目业态为商业零售，于2015 年正式开始营业，项目包含：地下及地上建筑面积合计11.85 万平的商业；建筑面积合计6.01万平的地下车库；建筑面积合计5154.24 平米的地下设备用房。
　　原始权益人配售REITs 不低于20%，有助于分享资产增值。该REITs的主要产品要素包括：1、原始权益人或其同一控制下的关联方参与商业不动产REITs 份额战略配售的比例不低于该次基金份额发售数量的20%。2、收益分配方式是，商业不动产REITs 应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下收益分配次数每年不少于1 次。3、投资目标为商业不动产REITs 存续期内按照基金合同的约定主要投资于专项计划，并持有其全部份额，最终取得商业不动产资产完全所有权。
　　我们认为，这将有利于盘活公司旗下商业不动产资产，进一步促进资产管理业务的良性发展，打通公司商业不动产全生命周期的运营效益，从而增强公司长期可持续经营能力。
　　风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。