太古地产(01972.HK)：Q1内地零售高增亮眼 中国香港写字楼承压待复苏

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　聚焦核心城市资产，经营稳健，维持“买入”评级太古地产发布2026 年一季度营运数据，公司聚焦高能级城市核心地段资产，基本面稳健，派息持续增长，伴随住宅陆续进入结转期、内地多个购物中心陆续开业，公司未来业绩有望充分释放。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5 亿港元，EPS 分别为0.75、0.95、1.10 港元，当前股价对应PE 为33.4、26.3、22.7 倍，维持“买入”评级。
　　购物中心：高端消费分化，香港增速全面提速2026Q1 公司在中国香港三大购物中心出租率均维持100%，零售额增速均较2025年全年提速。太古广场零售额增速（+13.9%）略高于市场整体（+12.1%），或体现高端物业的受益程度更高；东荟城（+21.8%）大幅跑赢市场，反映折扣名店仓模式的高弹性。2026Q1 太古地产内地六大购物中心综合出租率98.3%，较2025年基本维持不变，其中成都太古里、上海兴业太古汇整体出租率较2025 年实现增长；零售额同比均实现增长，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里得益于商场改造升级，零售额录得大幅增长。
　　写字楼：中国香港承压、内地结构性改善
　　2026Q1 公司中国香港整体办公楼出租率录得91% ，与2025 年全年均值持平。
　　2026Q1 太古广场及太古坊整体租金调幅均录得-14%，较2025 年全年的-13%和-15%基本持平，未见显著恶化但也未实现企稳。2026Q1 公司内地办公楼整体出租率93.1%，较2025 年的91.8%和2025Q1 的91.4%显著提升，显著优于市场平均25%的空置率水平，反映出公司优质物业的抗跌属性和运营能力。
　　住宅物业：在售项目稳步去化，2026 年为交付大年公司住宅待售项目多位于中国香港和海外，2026 年在香港主力在售项目为柴湾海德园一期，截至2026 年5 月3 日，累计售出236 套，去化率约40%。公司在内地在售三个项目均位于上海，和陆家嘴集团合作，进度均接近尾盘，2026 年起陆续交付。其中2025 年主力在售陆家嘴太古源源邸项目，截至2026 年3 月末，项目推出7.6 万方可售面积，签约6.9 万方，去化率91%。
　　风险提示：写字楼市场持续承压、内地零售复苏不及预期、项目招商不及预期。