陆家嘴(600663)：计提减值拖累业绩 待结转资源充裕

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　2025 年营收增长利润下滑，可售住宅资源充足，维持“买入”评级陆家嘴发布2025 年报及2026 年一季报，公司2025 年营收增长利润下滑，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。公司2026 年有望结转前滩高毛利项目，我们上调2026-2027 年并新增2028 年盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为21.8、22.1、24.8 亿元（2026-2027 年原值为18.9、20.5 亿元），对应EPS 为0.43、0.44、0.49 元，当前股价对应PE 为17.6、17.3、15.4 倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。
　　2025 年营收保持增长，计提减值拖累利润
　　公司2025 年实现营业收入181.7 亿元，同比+24.0%；归母净利润12.3 亿元，同比-18.7%；扣非归母净利润12.0 亿元，同比-19.1%；基本每股收益0.24 元，经营性净现金流104.6 亿元，同比+695%；销售毛利率和净利率分别同比下降8.0pct和3.5pct 至36.1%和8.7%。公司利润下降主要由于结转毛利率同比-9.1pct 至30.1%，计提资产+信用减值损失-12.8 亿元（2024 年-3.0 亿元）。公司2026Q1 实现营收22.3 亿元，同比-47.2%；归母净利润2.0 亿元，同比-68.4%，主要由于结转规模有所下降。公司2025 年拟每股派发现金红利0.06 元，派息比例约51%。
　　2025 年租赁流入整体下降，物管收入稳健提升公司2025 年租赁流入37.6 亿元，其中办公物业26.1 亿元，同比-17%；商业物业4.3 亿元，同比基本持平；酒店物业6.1 亿元，同比+17%。截至年末，公司持有甲级写字楼总面积242 万方，上海成熟甲级写字楼出租率78%，同比-2pct；高品质研发楼总面积32 万方，出租率90%，同比+3pct。公司2025 年物管收入22.7 亿元，同比+4%；金融服务收入20.2 亿元，占收入比例11%。
　　2025 年住宅合同销售同比增长，负债和融资成本继续下降公司2025 年实现房产销售收入114.3 亿元，其中住宅物业107.9 亿元；合同销售金额和面积分别为93.4 亿元及7.2 万方，分别同比增长28%和6%，在售项目整体去化率94%。截至2025 年末，公司有息负债703.4 亿元，同比减少3.1 亿元，平均融资成本2.56%，同比-50BP。
　　风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。