南都物业(603506)：投资收益增厚利润 多项科技投资落地

机构：中信建投证券
研究员：竺劲/吴梦茹

　　核心观点
　　公司2025 年实现营业收入18.6 亿元，同比增长3.1%；实现扣非归母净利润0.45 亿元，同比增长11.4%；利润增速高于营收增速，主因公司毛利率及管理效率均提升。此外由于公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益0.43 亿元，2025 年公司实现归母净利润0.99 亿元，同比增长353.1%。公司物管主业完成三大领域全业态布局，项目布局持续优化。多项科技投资落地，公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高质量发展。
　　事件
　　公司发布2025 年年报，全年实现营业收入18.6 亿元，同比增长3.1%；实现归母净利润0.99 亿元，同比增长353.1%；实现扣非归母净利润0.45 亿元，同比增长11.4%。
　　简评
　　扣非利润增长稳健，投资收益增厚利润。2025 年公司实现营业收入18.6 亿元，同比增长3.1%；实现扣非归母净利润0.45 亿元，同比增长11.4%；利润增速高于营收增速，主因：1）毛利率同比提升1.7 个百分点至16.8%；2）管理效率提升，公司销售及管理费用率同比下降1.1 个百分点至6.0%。2025 年公司实现归母净利润0.99 亿元，同比增长353.1%，主因公司投资的安邦护卫股价上涨，本期确认公允价值变动损益0.43 亿元。
　　物管主业完成三大领域全业态布局，项目布局持续优化。公司主动加大江浙沪区域外非住业态拓展力度，2025 年新签约面积1142万方，其中商写项目占比60.6%，同比提升22 个百分点。截至2025 年末，公司总签约面积9001 万方，其中住宅/商写/城市服务项目占比分别为60.6%/28.1%/11.3%，区域分布上，江浙沪区域面积占比84.7%，同比微降0.89 个百分点。
　　多项科技投资落地，深化智慧布局。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，持续推进机器人生态布局。
　　维持盈利预测及买入评级不变。我们预测2026-2028 年公司EPS分别为0.53/0.57/0.62 元，对应2026 年PE 23.0 倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能影响公司业绩增长。
　　2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。
　　3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。
　　4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。
　　5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。
　　6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。