保利置业集团(00119.HK)：营收归母净利同比提升均超两成 新增土储换仓提质效果初现

机构：方正证券
研究员：陈立/王嵩

　　事件：2026 年3 月31 日，保利置业（0119.HK）发布2025 年业绩，公司2025 年实现营收483.82 亿元，同比增长20.33%；实现归母净利润2.25 亿元，同比增长23.16%。
　　营收归母净利润大幅提升，经营性现金流连续三年维持净流入。截至2025 年末，公司实现483.82 亿元营收，同比上升20.33%；截至2025 年末，公司实现归母净利润2.25 亿元，同比提升23.16%，值得注意的是，虽然受行业持续底部整固的影响，房地产开发项目利润率仍维持在较低的水平，但公司2025 年在计提佛山保利铂悦府、常州保利景玥府、武汉保利明玥晨光、广州保利明玥湖光和佛山广佛保利城三期等项目减值准备合计10.19 亿元后，仍能保持归母净利润的大幅增长。
　　2025 年公司实现经营性现金流35.56 亿元，2023-2025 年已经连续三年为正，体现其项目运营能力的提升。
　　合约销售规模体现韧性，拿地逐步换仓提质。公司2025 年全年实现合约销售额502 亿元，其中一二线城市销售额占比84%，香港项目销售额占比9%，回笼金额513 亿元，销售回笼率达102%，合约销售均价突破3 万元/平米，同比提升21%；公司2025 年共新增15 个房地产开发项目，总土地成本270 亿元，其中84%资源流向上海（3 个项目，地价132 亿元）、广州（2 个项目，地价44 亿元）和杭州（4个项目，地价49 亿元）等热门城市；公司土储换仓提质，截至2025 年末，公司总土储面积1187.5 万方，其中上海、杭州和广深土储面积分别为81.4 万方、37.8 万方和269.8 万方，合计占比32.76%。
　　融资成本逐渐降低，财务稳健都进一步提升。公司2025 年。年内合计发行50 亿元公司债券和15 亿元中期票据，加权平均成本2.63%。同时将到期的美元票据成功置换为可持续发展挂钩银团贷款，推动境外融资成本显著下行。截至2025 年末，公司扣预售资产负债率、净负债率及现金短债比分别为68.6%、81.8%和1.85，三道红线维持绿档，总借贷额微降0.4%，短债占比下降4 个百分点至24%，负债结构逐渐稳健。
　　投资建议：保利置业作为央企开发商，融资成本具备优势，随着公司在核心城市持续拿地，土储结构逐步得以优化，换仓提质效果开始显现。我们预测2026-2028年营收分别达491.34 亿元/505.44 亿元/538.25 亿元，归母净利润分别为2.55 亿元/2.85 亿元/3.50 亿元，对应PE 倍数为25.12X/22.45X/18.27X。我们选择龙头上市地产公司绿城中国、中国海外宏洋和招商蛇口作为可比公司，保利置业2026年PE 估值低于可比公司均值，具备估值优势。首次覆盖，给予“推荐”评级。
　　风险提示：销售不及预期；市场回暖不及预期；计提减值不充分风险