保利物业(6049.HK)：业绩稳健增长 持续深耕大物业领域

机构：中信建投证券
研究员：竺劲/吴梦茹

　　核心观点
　　公司2025 年实现营业收入171.3 亿元，同比增长4 .8%； 实现归母净利润15.5 亿元，同比增长5.1%；业绩稳中有升。截至2 0 2 5年末，公司在管面积达8.6 亿方，合管比1.18，储备面积充裕。
　　公司深耕大物业领域，市拓表现优异，2025 年新拓第三方项目合同金额占比同比提升0.5pct 至80.0%。业态上，新拓第三方商写项目单年合同金额同比增长14.5%，在城镇景区赛道实现战略进阶，打造深圳西涌滨海旅游度假区标杆项目，进一步筑牢非居赛道专业壁垒。社区增值服务毛利率为41.2 %，较去年同期提升4 .4个百分点。在手现金充裕，分红比例保持稳定。
　　事件
　　公司发布2025 年年度业绩，2025 年实现营业收入171.3 亿元，同比增长4.8%；实现归母净利润15.5 亿元，同比增长5.1%。
　　简评
　　业绩稳健增长，经营效率提升。2025 年实现营业收入171.3 亿元，同比增长4.8%；实现归母净利润15.5 亿元，同比增长5.1 %；业绩稳中有升。2025 年公司管理费用率为5.8%，较去年下降1 .1 个百分点；销售费用率为0.1%，与去年几乎持平；公司经营效率持续提升。
　　深耕大物业领域，市拓表现优异。2025 年公司物业管理服务收入为131.5 亿元，同比增长12.6%，占营收比重提升至76.8 % ，主因公司在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。截至20 2 5 年末，公司在管面积为8.6 亿方，同比增长6.3%，合管比1.1 8，储备面积充裕。公司深耕大物业领域，市拓表现优异，202 5 年新拓展第三方项目单年合同金额约29.3 亿元，同比略降2.5 %，其中位于核心50 城的新拓第三方项目合同金额占比同比提升0.5 p c t至80.0%。业态上，新拓第三方商写项目单年合同金额同比增长14.5%，在城镇景区赛道实现战略进阶，打造深圳西涌滨海旅游度假区标杆项目，进一步筑牢非居赛道专业壁垒。
　　社区增值业务盈利能力提升。2025 年公司社区增值服务收入为23.4 亿元，同比下滑13.6%；公司持续聚焦核心品类、加强核心单品打造，体系化增强产业能力，盈利能力提升，2025 年社区增值服务毛利率为41.2%，较去年同期提升4.4 个百分点。
　　在手现金充裕，分红比例保持稳定。截至2025 年末，公司现金及银行结余为128.9 亿元，同比增长8.6%。全年派息率5 0 %，与去年持平。
　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2026-2028 年公司EPS 分别为2.95/3.11/3.31 元，对应2026 年P E 为9.35 倍。公司经营稳健，经营效率提升，市拓表现优异，维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1、物业管理行业当前面临的行业竞争压力加大。上市物企纷纷发力第三方项目外拓，而每年新房市场规模有限、二手房市场续约率相对稳定，公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓。
　　2、母公司销售恢复不及预期影响物管基本盘。市场低迷会影响到保利发展对公司物管面积的交付，从而拉低公司物管总体规模的增长。
　　3、盈利能力下行风险。公司收取的物业费调价相对比较困难，但公司需要面对人工成本的刚性上涨，如无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。