保利物业(06049.HK)：物管收入双位数增长 业主增值盈利能力提升

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　业绩稳健增长，增值业务布局持续优化，维持“买入”评级保利物业发布2025 年全年业绩，公司全年营收利润保持增长，毛利率有所下降。
　　受行业竞争加剧、毛利率下滑影响，我们下调2026-2027 并新增2028 年盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为16.6、17.7、19.3 亿元（前值17.2、18.8亿元），对应EPS 为3.00、3.21、3.49 元，当前股价对应PE 为9.2、8.6、7.9 倍，公司关联方发展稳健，在管规模持续扩张，物管收入双位数增长，新拓项目质素提升，增值业务结构优化，盈利修复可期，维持“买入”评级。
　　营收利润保持增长，派息比例维持50%
　　公司2025 年实现营收171.3 亿元，同比+4.8%；实现归母净利润15.5 亿元，同比+5.1%；毛利率和净利率分别为17.4%和9.2%，同比分别-0.8pct 和+0.1pct；管理费率同比-1.1pct 至5.8%；实现经营性净现金流18.3 亿元，覆盖净利润倍数1.2倍。截至年末，公司现金及银行余额128.9 亿元，同比+8.6%；贸易应收款为34.4亿元，同比+22.3%。公司全年每股股息1.4 元，派息比例维持50%。
　　物管收入稳健增长，物管费单价持续提升
　　公司2025 年在管规模持续增长，实现物管收入131.5 亿元，同比+12.6%，收入占比同比+5.3pct 至76.7%，毛利率同比-0.9pct 至13.4%。截至年末，公司合同面积10.12 亿平，第三方占比64.1%；在管面积8.55 亿平，第三方占比66.0%，住宅业态占比38.7%。公司全年新拓第三方项目29.3 亿元，连续三年新拓规模保持相对稳定，其中新拓商办项目金额占比同比+6.5pct 至43.6%。受益于新项目定价提升及部分项目提价，住宅平均物管费单价提升0.06 元至2.47 元/平/月。
　　增值业务结构调整，业主增值盈利能力提升
　　公司2025 年非业主增值服务收入16.4 亿元，同比-16.5%，系案场协销服务项目数量下降及写字楼租赁收入下降影响，其他非增业务收入同比+5.8%，业务毛利率同比-0.2pct 至15.8%。公司推动增值业务优化调整，业主增值服务收入23.4亿元，同比-13.6%，毛利率同比+4.4pct 至41.2%。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。