保利物业(06049.HK)：业绩稳定增长 股息率可观

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/曹曼

　　投资要点：
　　25 年营收同比+5%，归母净利润同比+5%、符合市场预期，行政开支改善。2025 年，公司实现营收171 亿元，同比+4.8%；毛利润29.9 亿元，同比+0.03%；归母净利润15.5 亿元，同比+5.1%；基本每股收益2.81 元，同比+4.7%；毛利率和归母净利率为17.4%和9.0%，同比分别-0.8pct、+0.03pct；三费费率5.9%，同比-1.1pct，其中管理费率同比-1.1pct。25年末，公司贸易应收款及应收票据34.4 亿元，同比+22.3%。公司拟每股派息1.401 元，分红比例占比归母净利润50%，对应股息率（2026/3/31 收盘价）5.1%。
　　25 年末在管面积同比+6%，物管费单价稳步提升。2025 年末，公司在管面积达8.6 亿平，同比+6.4%；合同面积达10.1 亿平，同比+2.4%；合同/在管覆盖率达1.18 倍，同比-0.05倍。2025 年末，在管面积中：1）住宅、公服、商写分别占39%、56%、6%，非居业态占比合计达61%；2）保利、第三方分别占比34%、66%；合同面积中，保利、第三方分别占比36%、64%。2025 年，公司新拓展第三方项目单年合同金额29.3 亿元，同比-2.5%，其中单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比56%，其中位于核心50 城的新拓展第三方项目单年合同金额占比80.4%。2025 年，公司住宅平均物业费为2.47 元/平*月，同比+0.06 元/平*月，其中，保利、第三方平均物业费分别为2.56、1.96 元/平*月，分别同比+0.05、+0.09 元/平*月，住宅平均物管费单价稳步提升。
　　基础物管/非业主增值/社区增值收入分别同比升/降/降，社区增值服务毛利率同比提升。2025年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收131、16、23 亿元，分别同比+12.6%、-16.5%、-13.6%，分别占比77%、10%、14%；毛利率分别为13.4%、15.8%、41.2%，分别同比-0.9pct、-0.2pct、+4.4pct。物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比56%、25%、19%，非居业态收入占比达44%，同比+2pct。非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-27.3%、-24.3%、+5.8%，分别占比46%、14%、39%。公司物管业务收入稳步增长，毛利率有所下行。
　　投资分析意见：业绩稳定增长，股息率可观，维持“买入”评级。保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。21 年11 月，公司发布股权激励，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到物管拓展量价放缓，我们下调公司2026-27 年归母净利润预测分别为16.3/17.2 亿元（原16.5 亿元/17.6 亿元），并引入28 年为18.2 亿元，现价对应26 年PE 为9 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，激励计划进展不及预期，人工成本上升致利润率下行。