中海物业(02669.HK)港股公司信息更新报告：收入增长、毛利率下滑 高质拓展助力业绩回稳

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　收入增长、毛利率下滑，高质拓展助力业绩回稳，维持“买入”评级
　　中海物业发布2025 年业绩公告，公司营收增长利润下降，在管规模稳健提升。
　　受市拓竞争加剧、物管降价退盘影响，我们下调2026-2027 并新增2028 年盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为14.7、15.9、17.2 亿元（原值17.6、19.6 亿元），对应EPS 为0.45、0.49、0.52 元，当前股价对应PE 为8.1、7.5、6.9倍，公司在管项目规模持续提升，伴随亏损项目退出、高端住宅陆续交付等项目结构调整，盈利能力有望持续改善，维持“买入”评级。
　　营收增长利润下降，毛利率有所下降
　　公司2025 年总收入149.6 亿元，同比+6.0%；归母净利润13.7 亿元，同比-9.7%；实现毛利率15.0%，同比-1.6pct，净利率9.2%，同比-1.6pct；实现销管费率2.8%，同比-0.3pct；全年派息19 港仙，派息率43.2%。公司业绩下滑主要由于物管行业整体竞争加剧，基础物管毛利率有所下降，以及应收账款减值比例由8.6%增加至11.1%，导致金融资产减值1.28 亿元。
　　物管毛利率下降，新签非住业态占比提升
　　公司2025 年物业管理收入117.3 亿元，同比+9.1%；毛利率14.3%，同比-1.6pct，主要系传统物管市场降价退盘，及在地产下行影响下增量扩张和合约转化速度放缓。截至2025 年末，公司在管面积4.78 亿平，同比+8.0%；其中第三方占比42.7%，同比+1.9pct；住宅业态占比68.6%，城市运营占比20.7%，商写园区占比10.7%。
　　公司2025 年新签合约额21.3 亿元，同比+32.8%，其中非住占比91%，同比+15pct，医院及学校新签合约额同比+23.4%。
　　住户增值盈利量效齐增，非住增值盈利能力承压
　　公司2025 年优化调整住户增值业务，有效提升了居家生活服务、零售消费、美居服务等业务毛利率，实现收入12.2 亿元，同比-12.0%；毛利率34.0%，同比+8.5pct。公司2025 年非住增值收入保持增长，收入19.4 亿元，同比+6.1%；毛利率7.2%，同比-5.9%，主要由于智慧化工程研发成本摊销费用上升，地产行业调整导致其他工程及交付前服务毛利率下滑。
　　风险提示：三方拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。