中海物业(02669.HK)：“十五五”目标保持行业第一梯队

机构：中金公司
研究员：王翼羽/程坚

　　业绩回顾
　　2025 年业绩符合盈利预告和市场预期
　　公司公布2025 年业绩：收入149.6 亿元，同比增长6%；归母净利润13.7 亿元，同比下降10%，符合预告和市场预期；公司公告末期股息10 港仙，叠加中期股息9 港仙及中期特别派息1 港仙，全年累计分红比例43%，对应3 月27 日收盘价的股息收益率为4.9%。
　　物业管理业务规模扩张拉动收入增长。公司全年新增在管面积9,090 万平方米，经营提质下退盘5,560 万平方米，带动在管面积同比增长8%至年末的4.8 亿平方米，物管板块收入相应增长9%。年内新签年合约额21.3 亿元，同比增长33%。
　　盈利能力受环境影响有所承压。受物业行业竞争加剧、地产行业景气度不振等因素影响，包干制基础物管毛利率同比下滑1.6ppt至12.4%、非住户增值服务毛利率同比下降5.9ppt 至7.2%。
　　发展趋势
　　面向“十五五”，管理层提出“1345”战略框架。2026-2030年，公司核心发展目标为保持行业综合实力第一梯队；聚焦住宅服务、非住服务、创新增值服务三大核心业务板块：打造四项关键业务体系，强化好服务、好投拓、好运营、好组织；贯通五个业务生态系统，搭建大客户关系、项目管理、智慧物业、合作商管理、共享中心生态。
　　盈利预测与估值
　　基于对公司细分业务结构及毛利率的预测调整，我们下调2026年和2027 年盈利预测24%和27%至13.0 亿元和13.0 亿元（同比下降5%及同比持平）。维持跑赢行业评级，下调目标价25%至4.9 港元（对应11 倍2026 年市盈率，隐含19%上行空间），主要考虑到盈利预测调整及业绩的不确定性增加。公司当前交易于9.3 倍2026 年市盈率和5.1% 2026 年预期股息收益率（基于2026 年分红比例小幅提升的预测假设）。
　　风险
　　项目新拓展成果低于预期，盈利能力可持续性弱于预期。