置富产业信托(0778.HK)：料组合维持平稳、降息有助提升估值；上调目标价

机构：交银国际
研究员：谢骐聪

　　近期，我们与公司交流最新的营运情况，并考虑到组合最新的运营情况，借贷成本波动的影响及中国香港零售市场环境的变化。同时，我们更新了财务模型以及预测。小幅上调目标价至5.92 港元，维持买入。
　　置富都会广场资产提升计划延后，置富计划将此前清空的部分重新招租，我们预期下半年会带动整体出租率进一步改善，租金可大致保持稳定。
　　近期组合内引入更多特色餐饮、新品牌及健身中心（如袁记云饺、24/7fitness）等，有助提升客流量，并降低部份零售行业更新换代的影响。
　　屯门华都大道商场已于今年7 月完成优化提升及翻新，出租率回升至100%。
　　公司约有50%负债为浮息负债，我们相信今年HIBOR 整体的水平的潜在下降会降低整体融资成本，并有助公司顺利完成今年10 月到期的25 亿港元再融资，我们预期公司全年的财务成本可同比下降约40 – 50bps。
　　微调收入以及分派预测。鉴于中国香港零售市场或仍需时间整固，我们轻微下调置富2025 年及2026 年收入及分派预测，但相信股票市场及房地产表现的改善或将带来财富效应，并在中长期有助稳定市场。我们预测2026 年及2027 年分派可按年增长约2 – 3%。
　　上调目标价，维持买入。置富以必需消费为主的中国香港零售组合保持韧性，大致将保持高出租率。近期HIBOR 的波动引至股价下跌，但我们相信今年9 月或年末美联储降息将有助于公司股价回升。同时，我们认为沪深港通的潜在纳入将成为未来12 个月的关键催化剂，叠加降息影响应大于租金调整预期变化影响。鉴于利率和折现率下调，我们小幅上调目标价至5.92 港元（原5.86 港元），维持买入评级。