顺丰房托(2191.HK)：上半年业绩符合预期 利息下降有助缓解2026年不确定性；维持买入

机构：交银国际
研究员：谢骐聪

　　2025 上半年收入符合我们预期。收入同比上升1.2%至2.25 亿港元，而物业收入净额上升3.43%至1.86 亿港元。同时，可分派收入为1.19 亿港元（2024 上/下半年：1.19/1.15 亿港元），大致符合我们预期。公司自1H24 起分派比率从此前的100%降至90%，1H25 仍维持在90%，上半年每单位分派为13.10 港仙，同比下降10.9%，但环比上升约3.2%。我们预期全年分派比率仍为90%。
　　物业组合保持韧性及出租率高，预计 2025 年大致可维持稳定，不确定性主要在2026 年。截至2025 年6 月底，公司整体出租率为97.5%，4 个物业出租率保持稳定在95%以上。通过顺丰控股的租金调升条款的保护，我们相信其投资组合仍可在2025 年获得适度的收入增长。但由于过去几年的租金调升条款的保护，我们认为现有的租金可能高于市场水平，2026年顺丰控股续签其租约后，公司可能面临租金下调的压力。
　　未来财务成本下降或有望减少租金下行压力。截至2025 上半年末，公司总借贷约24.78 亿港元，较2024 年末（25.05 亿港元）减少0.27 亿港元。期内公司的平均借贷成本为3.95%，较2024 年6 月末/12 月末分别下降44 个/27 个基点。我们相信，如果美联储今年进一步降息，会有助缓解公司2026 年租金潜在下降的影响。
　　维持买入评级，下调部分盈利预测。考虑到分派比例的改变，及当前租金水平，我们下调2025-2027 年的收入及每单位分派的预测。2025 上半年的业绩大致符合预期，而我们相信利率下降有助缓和物流地产市场的租金压力。我们仍维持买入评级及目标价3.84 港元，目前公司2025-27 年股息收益率约为8.5%，且未来REIT 亦有可能被纳入沪深港通，当前估值仍吸引。