深度*公司*保利置业集团(00119.HK)：行业深度调整周期中经营韧性凸显 债务结构明显优化 兼顾稳与进

机构：中银证券
研究员：夏亦丰/许佳璐

　　核心观点
　　保利置业是保利集团地产主业与资本市场的重要平台。保利集团持有公司6.64%的股份，通过保利（香港）控股间接持有公司41.45%的股份，合计持有公司48.09%的股份。得益于保利集团的支持，一方面，为保利置业提供了强大的融资保障；另一方面，在保利置业发展初期，得益于保利集团优质资产注入的支持，使得公司房地产开发业务快速起步。
　　公司管理层多为保利系老员工，管理及专业经验丰富。现任保利置业董事会主席万宇清从事地产行业超过20 年，经历了房开各个专业管理岗位，担任过集团多家房企的高级管理人员，拥有丰富的企业管理和房地产开发运营管理经验。其晋升董事会主席后保利置业进入新的快速发展通道，不仅推动组织变革、人才升级，内部管理与产品力维度上也在快速提升。2024 年3 月公司委任胡在新为执行董事及董事总经理，担任保利置业“第二把手”，主要负责整体战略规划及运营管理，例如老盘新做、品牌营销实施，同时主管营销和人力，推动内部培训提升工作，有望为公司带来新的业务发展机遇。此外，2020 年至今，公司持续推动人才市场化，从知名房企引进不少人才加入。
　　此轮行业深度调整周期中，公司逆势取得突破，销售规模首次进入行业TOP20。1）销售：2024 年公司销售金额为542 亿元，同比+1.1%，销售排名提升至第17 名，首次进入了TOP20 房企的行列，一、二线城市销售金额占比达85%。25 年销售目标仍为500 亿元。2）供货：2025 年公司预计推货1200 亿元，其中年初有约750 亿元存量，年内计划新增450 亿元。3）拿地：2010 年至今，公司已完成了上海、深圳、广州、宁波、济南、南宁、苏州、杭州、贵阳、武汉、昆明、哈尔滨等31 个城市的布局，累计获取165 个项目。2024 年拿地金额199.5 亿元，同比-39.3%，拿地强度回落至37%，同比-25pct，虽然拿地强度有所减弱，但楼面均价仍然继续上涨至2.07 万元/平，同比+14.7%。2024 年、2025 年1-3 月获取的所有地块均全部位于一、二线城市。公司上海与济南市场销售表现较好。公司拿地布局的城市能级有着明显提升，虽然单位成本增加，但项目质量和预期去化应该有所提升。我们认为，在市场下行周期中，这样的投拓思路是相对安全的。3）土地储备：2024 年末公司总土储1316 万平，土储权益比例为70%，平均土地成本1.1 万元/平，土储逐渐向高能级城市和长三角倾斜，一线城市全口径土储占比达29%，二线城市占比44%；三四线城市占比26%。
　　多元业务方面，1）物业管理：上海保利物业酒店管理集团有限公司业务涉及住宅、商业、办公楼、酒店和剧院等多种类型物业的经营管理服务。公司于1996 年在北京成立，隶属于保利置业集团，作为首批国家一级资质物业，率先将星级酒店服务品质融入物业服务。截至2024 年末，管理物业项目数量达288个，在管面积达5274 万平，同比+3.9%。2024 年物业管理公司实现收入12.06 亿元，同比持平。2）投资性物业及酒店：保利商旅酒店管理有限公司是保利置业全资子公司，负责保利置业自营酒店项目的经营管理，外资酒店品牌的业主管理、部分商业及写字楼管理、健身房运营及新项目的开发等。截至2024年末，酒店板块已布局在全国8 个城市共9 家酒店，既有位于一线城市核心区的高端商务型酒店，也有位于城市周边的温泉酒店、景区酒店等项目。其中委托管理酒店项目4 家分别与洲际酒店集团和凯悦酒店集团合作；另有5 家自营酒店。截至2024 年末，公司持有投资物业总建面68.2 万平，持有投资物业之资产值约87 亿元，酒店资产值35 亿元。
　　财务指标分析：1）营收与业绩：2024 年营业总收入402.1 亿元，同比-1.9%；归母净利润1.8 亿元，同比-87.3%；核心净利润3.4 亿元，同比-80.6%。2）盈利能力：2024 年毛利率降至16.4%，同比-4pct。2024年末公司已售未结的规模约为507 亿元，已售未结毛利率约16%，与2024 年的结算毛利率基本持平。3）偿债能力：2024 年末有息负债规模705 亿元，同比-4.7%，一年内到期的占比降至28%，信托贷款占比降至3%，债券融资占比提升至34%，未来一年内到期的债券规模仅65 亿元。通过多项债务结构的调节置换，平均融资成本也降至3.38%，同比-0.5pct。2024 年末净负债率、剔除预收后的资产负债率为77.2%、70.4%，同比下降16.4、2.2pct；现金短债比1.77X，同比+0.24X。4）现金流：2024 年末货币资金345亿元，同比+9.1%，现金流稳健，安全性较高，2023、2024 年经营性现金流分别净流入54、68 亿元。5）分红：公司于2025 年修订了股息政策：在符合利润分配条件时，原则上每年进行一次股息分派，金额不低于归母净利润的40%。2024 年公司拟每股派息0.021 港元，股息率为1.5%，分红率（现金分红总额/归母净利润）为41%，与2019-2023 年20%左右的分红比例相比明显提升，公司在市场下行压力下仍注重股东回报。
　　投资建议
　　在此轮行业深度调整周期中，保利置业作为销售和拿地均有显著突破的“小而美”的房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显。我们认为，公司的核心亮点有：1）作为一家老牌央企背景的房企，股东实力雄厚。2）当前经营韧性凸显，公司逆势取得突破。2024 年是少数销售维持正增长的房企之一，核心区域业绩贡献增加，且销售规模首次进入行业TOP20。同时公司基本保持投资强度，在区域、项目和合作的选择上注重聚焦性和安全性，近两年重点加仓了长三角、上海地区，抢占市场修复先机。3）由于整体规模不大，根据市场情况适时掉头、快速调整战略。4）新任管理层房地产相关经验丰富，市场的专业研判与把控能力较强，同时也引进了众多市场化的人才，引领公司走向稳步向上发展的道路。
　　我们认为，公司目前已经基本调整到位，未来将朝更稳健更正向的方向发展。当前公司已售未结资源充裕，且毛利率水平不低，能够为未来结算奠定基础。我们预计公司2025-2027 年主营业务营业收入分别为390 / 404 / 409 亿元，同比增速分别为-3% / 4% / 1%；归母净利润分别为1.8 / 1.9 / 2.0 亿元，同比增速分别为1% / 5% / 2%；对应EPS 分别为0.048 / 0.051 / 0.052 元。当前股价对应的PE 分别为28.1X /26.7X / 26.2X，当前股价对应的PB 分别为0.150X、0.149X、0.149X。首次覆盖，给予买入评级。
　　评级面临的主要风险
　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。