新世界发展(00017.HK)：营收规模略有下滑 公允价值变动侵蚀利润

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　营收规模略有下滑，公允价值变动侵蚀利润，维持“买入”评级
新世界发展发布FY2025 中期业绩公告，公司营业收入小幅下滑，物业开发收入有所提升，财务状况整体保持稳健，土地储备面积充足。我们维持盈利预测，预计FY2025-2027 归母净利润为3.7、6.0 和8.6 亿港元，对应EPS 为0.15、0.24、0.34 港元，当前股价对应PE 为36.3、22.6、15.6 倍，维持“买入”评级。
　　营收规模略有下滑，财务情况维持稳健
　　根据公司发布FY2025 中期业绩公告，公司于FY2025 中期取得营业收入167.9亿港元，同比下降1.6%，取得核心经营溢利44.2 亿港元，同比下降18%，取得归母净利润-66.33 亿港元。公司业绩下降主要系物业项目公允价值变动侵蚀利润49.5 亿港元。FY2025H1 末，公司可动用资本资源340 亿港元，现金和银行存款220 亿港元，可动用银行贷款120 亿港元，净负债率57.5%，短期债务同比减少94 亿港元。
　　物业开发收入有所提升，可售资源相对丰富
　　公司于FY2025 中期取得物业开发收入83.8 亿港元，同比增长24.27%。其中，公司中国香港物业开发收入17.3 亿港元，同比增长39.2%，内地物业发展收入66.4 亿港元，同比增长20.9%。中国香港地区合同销售金额52.2 亿港元，内地整体物业合同销售金额74.5 亿元。截至FY2025H1 末，公司中国香港地区未入账合同销售金额123.2 亿港元，内地未入账合同销售金额83.0 亿元，并将于2025财年下半年及2026 财年入账。公司目前中国香港仍存在柏蔚森、港岛南岸五期等可售项目，内地存在广粤观邸、广州耀胜尊府等可售项目，可售资源丰富。
　　物业投资收入微降，土地储备面积充足
　　公司于FY2025 中期取得物业投资收入25.6 亿港元，同比下降4.31%，其中中国香港地区收入16.2 亿港元，内地收入9.4 亿港元，K11 分部业绩同比上升5%。
　　公司K11 ECOAST 及广州汉溪K11 select 项目将于2025 年陆续开业。公司中国香港物业开发储备面积346 万平方尺，投资物业储备面积377 万平方尺，内地土地储备总楼面面积299 万平方米，土地储备面积充足。
　　风险提示：房地产行业恢复不及预期、未来收购或扩张不及预期风险。