“决战港股”中国奥园(03883.HK)路演:背靠大湾区布局全国,销售业绩稳增长

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编者按:2017年12月20日,由格隆汇打造的“决战港股2017——海外投资系列峰会”收官之战在广州举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司,精准捕捉未来的投资机会,格隆汇为您整理了这次上市

编者按:2017年12月20日,由格隆汇打造的“决战港股2017——海外投资系列峰会”收官之战在广州举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司,精准捕捉未来的投资机会,格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲,以飨格隆汇诸君。

以下是来自中国奥园(03883.HK)的集团副总裁兼国际投资集团总裁陈嘉扬先生的演讲全文。 

陈嘉扬:大家好,我是陈嘉扬,是中国奥园的集团副总裁,还是国际投资集团的总裁,也负责资产市场和企业融资。今天很荣幸能在这里做一个交流,利用这个机会让大家了解一下我们公司最新的发展的情况,还有接下来我们的一些目标,包括我们在销售方面的或者整个战略布局方面等等。

说一下公司股权方面的架构情况,奥园相当于奥林匹克花园,我们奥园庆祝了20周年,今年是奥园在香港主板上市十周年,我们的创始人是郭梓文先生,也是董事局的主席,郭老板在北京申奥的时候就提出复合地产的开发理念,复合地产主要是跟国家体育总局旗下的中体,在A股上市的一家企业合作开发了奥林匹克花园,包括在广州,包括在上海、天津、北京等等,当然这个复合地产不只是有体育运动,还有商业复合体,包括教育、文化旅游,还有互联网、O2O都可以跟地产结合在一起。

郭梓文主席跟他的大哥郭梓宁先生合共持有股份54%,公众持股46%。2017年我们主席郭老板个人进一步增持,到现在是54%,这也说明了很多,从公司层面对奥园还是比较有信心的。我们在香港主板上市已经十周年,有一个特别股息,把特别股息加起来,派息比例可以达到45%—47%。

大家比较关心经营方面,特别是卖楼,从2012年—2016年,公司销售额年复合增长率达到了49%,我们今年年初定的目标其实是333亿,这333亿从1月份到11月份的时候已经完成了344亿。按照现在目前整个趋势我们有信心在今年全年完成380亿人民币或者400亿人民币。image.png

这里顺便也说一下对于明年的一个预判,一个初步的指引。在今年380—400亿的基础上,明年能实现500—600亿人民币,在2019年达到700—800亿,2020年的时候肯定会超千亿的规模。奥园在过去有一个比较强劲的增长,2012年只不过是50亿出头,今年6月份单月都做了50亿出头,现在一个月可以做到那个时候一整年销售业绩。还有一个值得大家去关注的,就是从去年10月份,大家知道“五限”政策出台,去年11月份,12月份到今年上半年或者进入下半年有一个很重要的信息,无论是按年,还是按月,同比或者环比,我们整个趋势都是在往上的,都是在涨的,这个是比较难的,就是说整个销售控制节奏还是比较好的,所以我们今年有信心实现380—400亿,明年我们有信心最少实现500—600亿人民币。image.png

接下来说一下整个公司的布局方面的情况。这是我们目前整个奥园的土地储备分布情况,粤港澳大湾区是我们的根据地,实际上我们是一家以广州为总部的战略开发商,我们的总部在珠江新城,但是更多的项目主要在番禺区或者是萝岗、黄埔、增城,在佛山、深圳、惠州、东莞、中山、江门,靠北一点的韶关、梅州都有我们的项目。广东本身或者是大湾区本身,无论是从土地储备或者销售贡献最少占一半,一般说占50%—55%。

随着全国的布局,广东旁边的广西、湖南、江西都有我们的项目。从建筑面积来看,大湾区为主占了58%,中西部的核心区主要是重庆、成都,包括湖北、湖南等等占了20%,华东主要就是上海周边几个省份,包括江苏、浙江,还有安徽、福建等等占12%。我们接下来整个布局,刚才一开始已经讲过大湾区会占50%左右,中西部核心区占20%,华东占20%,剩下的10%,我们有些项目在北京,有些是在沈阳,还有一些是在海外。其实一开始我介绍过,我本身也是奥园国际投资集团的总裁,所以我们现在除了在国内分布有三十几个城市,全国布局超过100个项目,我们现在在澳洲的悉尼已经有8个项目,加拿大温哥华有3个项目,除此之外在香港、澳门也有项目准备落地,香港和澳门也是大湾区很重要的组成部分,在境外已经有十来个项目,基本上是这样的一个布局。image.png

土地储备相当重要,要有高质量的面粉做面包。我们在大湾区这里主要是9+2,9个是这边的城市,加上港澳。整个大湾区的布局已经布局完整,只差一个肇庆,港澳地区也会有项目准备要落地。image.png

基本上大湾区占我们总体销售大概55%左右,大湾区是我们主要的根据地,而且我们的总体整个集团的合同销售均价是10200块钱,整个大湾区大概是15500块钱左右,整个大湾区的均价会比整个集团稍微再高一些。我们在大湾区投的一些项目中有10个旧改项目,包括在广州的、珠海的,还有在东莞的,以珠海奥园项目为例,从2014年12月份开始申报,2015年10月份已经开盘卖楼了,前后不到一年,楼面地价2700元,均价超过2万元,毛利率特别高,在40%—45%左右,这种旧改项目有一个好处,利润比较可观。image.png

我为什么要说这个?因为我们大湾区的拿地渠道是比较多元化的。我们的透明度也是比较高的,我们把上半年所有的新收购的项目或者土地列出来,包括在哪里,哪一个城市,什么样的性质,什么方式,什么时候收购的,占多少权益,大概楼面地价是多少,总面积是多少都一一列出来,这20个新项目有一半都是在大湾区,这20个项目其实有16个是通过并购收回来的,我们大概有80%的新项目是通过并购,确保我们能够拿到优质的土地资源。刚才一开始说过了,我们从上市到现在已经十年了,前后拿的新项目已经超过100个,上市以来并购拿的项目都占了80%,人家会说奥园是一个并购之王,到现在我们拿到的地,所有新的项目必须确保毛利率可以达到25%,净利润率至少是10%,所以随着规模做大,我们的利润还是维持一个比较不错的水平,整个毛利率去年达到了27.7%,净利润率或者是核心净利润率都是维持双位数10%,它代表我们不是盲目扩张,盲目追求规模而牺牲利润,而且还是一个已经均衡发展的情况。image.png

最后补充两个数字,一个是土地储备,刚才说过,今年上半年,6月30日我们有1700多万平方米的总建筑面积,今年可以马上实现销售380—400亿元,归属到奥园自己的是85%的水平,这也代表我们还有空间可以多做一些合作的项目,迅速把一些规模做大。

刚刚简单说了一下整个公司的背景,同样也介绍了一下整个公司过去几年经营的业绩,特别是卖楼方面。另外整个土地储备,我们整个布局或者战略方面,包括一些新拿项目、新拿土地,也说了我们本身是大湾区为主题,大湾区为我们根据地的公司。看看大家有没有什么问题提出来,我们可以多交流。

问答环节

提问:中国奥园现在净资产是多少?

 陈嘉扬:首先看到一个总资产的规模,我们在今年上半年的时候,大概是848亿人民币,有理由相信总资产应该会过一千亿。我们净资产在6月30日大概是183亿。我们的数字还是比较齐全的,很多信息都在这个PPT上面。

提问:目前的限购、限售,还有限贷的政策没有见到有放松,咱们奥园对于明年销售预期还是挺不错,我想问问这个逻辑是怎么来的?大家现在买房子发现银行贷不了款了,外面的户籍人也不能在这里买房,为什么我们能对销售预期比较好?

陈嘉扬:我刚开始说过了销售、趋势,我是针对性的说了宏观的观点。大家可以回顾一下,十九大刚刚开完会,也没有看到一些新的政策出台,基本上都是原有政策的补充,大家要了解一点,不是说要把整个价格弄上去,是希望房价不要涨的过快,不要说一个城市一年涨20%—30%,思路是整个房价不是不给你涨,而是涨的速度要控制,要比较合理。为什么我们的奥园的销售增长动力比较强,对明年的销售预期比较高呢?是因为我们奥园1—11月份奥园累计销售是344亿左右,同比增长率是55%,大家可以看新闻,我们1—11月份前50强的开发商平均的增长率,卖楼合同销售大概40%左右,但是你看看前十强的开发商同行,增长率可以是50%,为什么那么强劲呢?因为它本身基数已经比较高,有些说法排名前三的开发商是8000亿—10000亿,为什么增长那么快呢?因为整个市场明显加快了很多,市场的份额前十强的开发商1—11月份占的比例是25%左右,明年整个预判从目前的四分之一可能会进一步增加到三分之一,33%—35%左右,前50强的开发商1—11月份大概占了45%的市场份额,到明年全年的时候可能会进一步增长45%或者60%,明年政策不见得会有所放松或者放开,更多是从我们自身运营的情况,包括自己本身的竞争优势进一步发挥多抢了市场份额。明年的成交可能会有所回落,但是回落幅度不会很大,可能4、5个点,因为过去几年连续创新高的情况下会这样,但是我刚才也说过了,这个饼可能不会有新的记录,但是上市房企,特别在香港上市或者在国内上市或者新加坡上市的企业,做的特别好的,可以进一步抢新的市场份额回来,就是从这个角度来说的。

提问:在目前这种政策状态下,我们的策略是把盘等一等再开,还是加快周转?

陈嘉扬:其实奥园本身是快速周转,因为我们是快速开发,快速回笼资金。我们从拿地到第一期推出预售平均都是6、7个月时间,我们不会等,我们会希望整个资产周转率或者现金周转率能够提速加快,尽可能实现明年500—600亿,2017年700—800亿,2020年达到千亿规模,这是我们要实现的规模效应。

提问:目前土地储备的情况怎么样?

陈嘉扬:其实我们也把每个区域平均的土地成本都列出来了,包括沈阳、辽宁还有100多万平米的土地储备,你看它的成本多少块钱?338块钱人民币每平米,包括江西、广西,这些相对成本比较低,但是你看到北京、深圳比较高一些,中国总体平均土地成本大概是1900块钱左右,这个也是比较合理的,沈阳为什么能拿到300块钱的楼面地价,这是因为上市之前拿到的项目。今年1—10月份沈阳卖了差不多10个亿,从这个表可以看出来,特别是过去拿下来的项目成本比较低的,现在可以出成绩。可以看到每一个城市,每一个地方的土地,有多少是开发中的,有多少是开发过的。还是那句话,尽可能每个楼盘平均的开发周期两年、三年时间左右,除非一些超大型项目分多次开发。

刚才也说了一些我们的新拿项目,在后面都可以看出来我们每个项目大概有多大,总量有多少。我刚才也说了,这个表可以看到,每个项目的总建筑面积是多少,30、40万这种平均两三年就把它搞定了。

提问:您怎么看待从今年开始的长租市场?

陈嘉扬:我们1—11月份这344亿人民币的销售当中,住宅性质的物业占75%左右,商业性质占25%左右。在商业物业当中绝大部分是用来卖的,大概占80%—90%,代表绝大部分的商业都是一种可售性的商业,自持的部分不多,首先是销售为主,自持为辅的模式,主要是考虑规模效应。IP是投资性物业或者是自持物业的情况,左手边是一个代表的自持物业,也是在番禺市桥那边,这本身就是一个纯商业项目,我们分成三块来开发,购物中心自持只占8万平米,投资物业都一一列出来了,我们投资性物业并不是很多,为什么?从数字说明我们了一些,我们现在营业额里面95%都是来自于房地产开发的收入,租金收入只占营业额的1%,所以不多,现在已经有一些长租的公寓,我们可以尝试一两个项目,但是不是我们的重点。

 提问:我问一下咱们帐上现金和负债情况?

陈嘉扬:我们2017年6月底的总现金是148亿人民币,不受到限制的现金大概占93%,代表我们随时可以拿出来,绝大部分的资金都是可以灵活使用的。从另外的角度说明一下这个问题,我们主要看负债也好或者净负债也好,有一个很重要的比例,第一叫净负债对总权益,中文叫做净负债率,这个净负债率在年中的是63%,实际上跟大家分享一下我们在香港有一些境外的银团当中有一些要求,这个净负债率本身一定要在80%或者以下,我们从来到不了80%的水平,因为看这个比看总的负债更准一些,大部分的银行或者评级机构或者机构投资者都会比较关注,所以整个财务状况还是比较稳健。我们上半年卖楼卖了165亿,但是收回来的钱达到了142亿,这个水平线还是比较高的,你卖楼卖得快,收钱收得快,总现金水平自然会高。

提问:我想问一下明年派息率是多少?还不会有补息?

陈嘉扬:我们是非常稳定的派息政策,是30%—35%,为了庆祝上市十周年,所以我们还会有特别派息,我只能这么说。

提问:怎么看待现在香港的市值,有没有一些回购?

陈嘉扬:公司回购是有做的,包括老板自己也有增持,所以我们也会考虑这些方面,我们会随时做好准备,但是现金在手里主要是为了拿一些好的项目,在规模方面可以做大做强。

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