房地产牛市已去,谁的生死劫?

2016-10-20 21:15 木子Lee 阅读 8884

近日,新华社终于出来打扫战场了,一文《剪除楼市毒瘤刻不容缓》,再温柔的补一刀。

从九月一直蔓延到了十月初,“XX市启动最严限购政策”天天刷头条,全国18个城市限购,一个比一个猛,争先恐后的表明地方GCDZF与房价不共戴天的态度,然而事实的真相是,1-9月300城共成交土地15585宗,较去年减少7%,成交面积同比降2%;而在收金方面却大幅增长,总额达19262亿元,同比大增40%;其中住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56%;仅前三季度的“卖地收入”就已超去年整年收金... 嘴上喊着不要,身体却很诚实,已收割完毕,提前一个季度完成全年任务...

今日,三季度经济数据,GDP为6.7%,成功实现 “L”型增长,前9月全国房地产开发投资74598亿,同比名义增长5.8%;商品房销售额80208亿元,增长41.3%。其中,房地产开发投资占全国固定资产投资超过17%,商品房销售带动的建筑及装潢材料占全社会零售总额占比也超过15%。统计局发言人在回应数据提问的时候也很克制的表示:“三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。”硬指标任务也靠房地产抗过去了。

经济、政治任务都解决了,那自然就可以打扫战场了。

这一次,切换视角,来看看包租公的另一面,上半年高歌猛进的房企...

一、打扫战场

在黄金周期间,各地争先红后的出台政策,不仅让那些已经买了或准备买房的人在游山玩水之时倒吸一口冷气,房子作为流动性差的投资品,更讲求市场预期,天然自带杠杆,追涨杀跌起来不比股市温柔,作为房企流动性的对手盘,购房者的预期一旦调整,那流动性就戛然而止了,而这也就是打扫战场的第一式:抽流动性。

从第41周(2016.10.7-2016.10.13)楼市的成交情况来看 ,限购限贷的效果还是不错的:57个城市的一手房成交面积环比下降18.7%,其中17个限购城市的的一手房成交面积更是环比下降了48.4%。

Clipboard Image.png

全国57个城市的二手房成交面积环比下降19.9%,17个限购城市的二手房成交面积也受政策影响下降了33.1%。

Clipboard Image.png

流动性和价格是互相反馈的小伙伴,一旦负反馈形成,要命的流动性就会消失了,广大的包租公仿佛又看到了当年股市熔断的恐惧...

再来看一组行业数据,代表样本住宅平均价格的蓝线,从2015年中期开始的这一轮房价的暴涨,样本住宅的平均价格已经达到有史以来的最高值,并且从图形的上升的陡峭程度来看,楼价的同比增速也比以往要高。

然而代表房地产开发投资完成额的红线,累计同比却处在一个非常低的位置,虽然也有一个抬头的趋势,但增速不高,这说明在这一波牛市中,房企再投资的行为出现分化,有人继续大干快上,有人却急流勇退,这一波牛市,即使在房企的角度,也并不是完全的一致性的预期,因为幸福来得太突然...

Clipboard Image.png

然而,房地产如此强周期的行业,一年前的分化,很可能就决定了5年后的格局。

开发商前端的资金流主要靠库存去化的销售回款,GCDZF一波限购限贷就把流动性给断了,在10月19日,人民银行上海总部召开会议,要求各商业银行要继续严格执行限贷政策,变相放松要求、打政策擦边球的情况都要防止。不仅如此,首付资金来源的审查还是要继续强化,居民收入证明真实性的审核也要加强,各类资金违规流入土地市场的现象也要加强防范。呵呵,再补一刀...

打扫战场第二式:赌后门,小道消息,有关部门正在制定地产企业发行公司债的新标准。在新规尚未出台前,交易所将对房地产企业债券的审批进行“窗口指导”。债券动了,股权融资应该也快了,房地产上市公司再融资政策分分钟将面临调整,即使不调整,放着冷处理,过个一年再过审,你也没招...再加上此前开始启动的清剿P2P的行动,明的暗的融资渠道都给你关上...

想象一下高速时速100公里的如果突然没油了,会发生什么情况...

二、谁的生死劫?

房地产是超高杠杆经营的行业,顺势的时候是很赚钱没错,但逻辑上并不是一个好行业,因为需要不停的重复:拿地-建房-卖房-再拿地这样的循环,你永远无法确定将来的成本,开发周期决定了风险敞口,因此要活得久就需要不停的正确判断周期的变化,这不是一件易事,因此行业分化出两个流派:一个是以港资房企为代表的低杠杆长周期的慢开发模式,另一个则是以内房为代表的高杠杆高周转的快开发模式,这两周模式都一定程度的解决开发周期带来的不确定性,核心差异就是对于资金流动性的需求,而高杠杆高周转一旦面临流动性的确实,很容易就出事了。

往大了说房企资金流动性取决于两个方面:一是库存去化的现金回笼,二是股、债等多种融资工具。日常这两个方面任何一方出现了阻碍,经营都会遇到问题,现在组织打扫战场,前后夹击,加上这波之前的天价天量也是史上未见,双期叠加在楼市上未有先例,无从参考,只能移步股市,请重温一下今年的年度大戏《熔断》:

Clipboard Image.png

在熔断之前,去年的气势如虹的大牛市,反而很多人却破产了,因为牛市让人疯狂,杠杆送人上路,2014年6月到2015年6月的A股超级疯牛,在这段时间之内,股价在暴涨,但资金却开始净流出中国,彭博数据显示,2015年中国资金净流出规模高达1万亿美元,在高位减仓且从此离去的是人生赢家,高位减仓反手又进去的,罕有好下场...同理,在今年房地产牛市没退之前不增加手中土地资源又加速去库存的地产商才是机智的地产商

而今年其实有一件印象深刻的新闻也冥冥中预示着一些东西,今年7月7月8日下午,南京集中出让10幅地块,其中8幅为住宅地,均设定了最高限价。除了超过40家房企参与抢地之外,更奇葩的是,8幅限价地块,最终7幅因熔断终止出让。由于开发商的不理性,和接连熔断地块的出现,现场主持人激动地说:“大家举牌慢一点,电脑反应跟不上,只要在南京,大家都有地拿。希望不要熔断,这样对大家都好,不要逼GCDZF出政策。

在古老的神州大地,我尚未见能与组织做对手盘还能做赢的。凭印象所及,回忆一下几个印象深刻的房企,再看将来几年会走向何处。

A房企,去年大手笔一把把手里的项目全部卖给好朋友,仅留了两个开发项目打发港交所,现在手上60亿现金,60多亿可变现金融资产...

B房企,曾经的地王小达人,已经默默的远离了地王的宝座,今年拿地非常克制,那项目稳守个位数房价增长的项目预期,默默的转型养老。

C房企,今年大卖,一把杀进千亿军团,但反手拿地溢价率超过100%高达20幅地块,还大手笔的接下曾经“好朋友”的房地产项目。

D房企,三四线霸主,今年一把杀到了两千亿集团,但上半年平均每天拿一块地,半年拿地开支已经超过去年全年...

E房企,多年以前的一起官司搁置了开发,这么多年,再高的资金都借过,扛过来了,今年仅一期就卖了100亿...

M2是一头猛兽,所到之处都让人尖叫,让人疯狂,然而他的路径却完全无法预测,高杠杆下从来不缺奇迹,但往往也伴随着悲剧,这波楼市牛市过去,将是谁的生死劫?

结语:

生活不止眼前的苟且,还有诗和远方的田野。多年以后,我们再看谁是“诗”,谁又在远方?

相关股票:
南海控股 hk00680 +自选
远洋集团 hk03377 +自选
中渝置地 hk01224 +自选