茅屋为谁所破?| 论房地产的“拆细”:6平方88万

2016-09-25 18:08 诺依曼 阅读 8309

昨日,深圳华侨城豪宅片区附近,开售6平米精装小户型,总价88万起。网络上一片惊呼,这可是单价近15万每平的定价。但是,在熟悉了前段时间亿万别墅迭出、千万豪宅涌现的情景后,感觉88万的总价似乎是比较亲民了,是可以负担的范围。

可是总觉得有些不对的地方,因为毕竟是近15万每平的单价。总价格上“亲民”,但本质不变,这不由得让人想起了股票市场的常见操作:“十送十”送转或者是拆细(前者在A股,后者在港股美股等国际市场)。尤其是A股,拆细后往往上演填权行情,是大家比较喜欢的主题。这次6平方88万的营销手法,与“十送十”异曲同工,如果操作顺利,那么深圳房子价格只能是“画面太美不敢看”!

为什么这么说?因为6平方88万直接证明了60平方800万的合理性!那么,如果60平方300万呢?这简直是“恩物”,人的第一反应当然是赚到了!这里的道理还不止于此,还有很多值得挖掘的蕴含。

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一、当地产可以像股票那样拆细

实际上,拆细这个做法并不是地产界首例。  2014年07月,长实在新界大埔区的新楼“岚山”开售,刷新了新盘“小户型”的纪录,其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺,折合约16平方米。包括恒基、华人置业、信和置业等开发商,都曾推出总面积不到20平方米,居室面积小于10平方米的迷你户型。“岚山”居室面积只有8平方米多,而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

尽管舆论非议,但开发商每次推出这类迷你户,却总是意外地受欢迎。开发商推面积小得有些“不人道”的迷你户型,最直观的原因当然是小户型面积小,总价低。在楼价常年居高不下的香港,这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。例如,侨城这次6平米88万,相对于常见的60平方米近千万,真的亲民多了。而且,在香港,小家庭居住的需求旺盛,小户型无论租售都非常走俏。从香港楼价走势看,中小型单位的价格一直坚挺抗跌。在楼价下跌的同时整体租金开始下滑的情况下,其中迷你户同样“一枝独秀”,在逆市中甚至不跌反升。

这就让我们想起了股票市场中的十送十操作。降低股价,等于降低了投资者进场门槛,流动性就会提高,如果配以题材,就会有让人激动的填权行情。那么,地产如何上演填权行情?

二、“中国区块链”:房地产的填权行情

与当下地产行情可以相提并论的,就是2014年的比特币行情:那是一个让人跌破眼镜却又倍感激动的走势,是一个堪称“值得一辈子守候的投资机会”。因为,即使你在被认为是荒唐的40元人民币这个价位上介入,你仍然有可能不放杠杆的情况下,不到半年内做到200倍的收益。

比特币被人为地设定为2100万个,这就是我们熟悉的稀缺。这一点在那个行情中被充分解读,简直看不到上限。房地产就有这个属性,因为城市是独一无二的,土地是有限的,因而房产就有了与比特币相似的稀缺性。但这个稀缺性背后,是比特币是可以无限“拆细”的,这就给了更多人入场炒作的机会。所以,在比特币交易所,你会看到交易的量级会不断被“拆细”,从而价格就不断以“填权行情”被推高。这个推高背后,是比特币的底层支持技术,即目前大红大紫的“blockchain”, 被直译为“区块链”。

笔者一直认为这个翻译是没有完全理解其含义的,更愿意叫“街区链”,这与与地产十分贴合,因为在英文里block这个词汇就是一个街区的意思,而街区必然会联想到地产。如果你看CNN,一定会看到一个广告,其中一句话就是“location is everything”,地段就是一切。这是地产界的名言。从大里说,城市区位,再到街区,会有不同的地产价格表现。

在这种认识下,如果能够像对股票或者比特币那样对地产进行拆细,那么由于进场人数增加,流动性会进一步增加,这种高流动性会大大支撑当下的价格并超越前期水平,即所谓的“填权行情”。用这种拆细操作,可以将高价更加合理化,更加被人们接受,“高房价”于是也就有了“群众基础”和“集体共识”,这就是比特币的链式机制。这个画面之美,你敢看么?

于是,我们会看到作为区块链的房地产,它在土地供应稀缺,供应者愿意高价卖出的情况下,会诞生像股票拆细后的填权一般的行情;它甚至像被叫停的一度在文化交易所挂牌的“艺术品份额”交易,唤回了艺术品市场的春天。

三、为什么地产不可无限拆细

我们都知道,如果股票要进行送转,监管层需要批准。这就是说,拆细不是说做就能做的。但是,当下地产界却好像没有相应的管理机构,操作自由度无穷大,有了6平方米的,就可以有4平方米的,只要建房技术允许,拆细就可以实施。

这个操作中,唯一被忽略的是人在衣食住行四要素中“住”的基本权利,而这个权利恰恰是ZF需要照看的。每个国家在城市规划中,当地ZF都有每个居民平均占用的居住面积的数量指标,这个居住面积主要指居室的使用面积,厨房、卫生间、过道等辅助面积不计在内。居住面积标准是城市居住水平的基本标志,反映一定时期内国家的经济水平和人民的生活水平。如果6平方米88万元,无论如何也不能说这是发达经济的居住条件。

在地产界,有个著名的词汇叫刚需,意指无论如何人们总得买房居住,从而对房价上升就表现的不敏感,高房价也就有了理论基础。但是,按照这个逻辑,其他方面如穿衣、吃饭、交通也都是刚需,似乎也都可以高水平定价。这在经济上虽然合理,但是缺失了伦理支撑。这就好比你在偏僻的高速路段汽车没油抛锚了,有人过来说要以500元卖给你5升汽油,你也得接受,因为你是刚需,而且500元你也拿得起。但是,这总感觉不对,这不是经济,而是敲诈,是乘人之危,是不可持续的商业模式,从根本上讲是缺乏对于人的基本权利的敬畏。你会记住这个油贩和地段很长时间,并告诫自己再也不要到这个地方来。但如果你很“开明”,心灵鸡汤喝得多,情商很高,你会觉得这个50倍的油价是合理的。出现这个油价是你能力不行,你粗心大意,你该有此一劫。这时候,油价不会被抱怨,而是被接受。

8月份全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.3%,预测上涨1.7%,而相映之下,房价则是如日中天。房价与消费的“跷跷板”效应如此明显,有点常识的人都会看出来,是高房价吸走了消费,大概是人们节衣缩食,用于还房贷吧。如果是这样,那么实际上高房价会导致贫困化。哈佛有教授研究说,长期贫苦和穷于忙碌会让人变傻X,因为注意力被稀缺资源过分占据,引起认知和判断力的全面下降。换句话讲,就是你刚需太强,执念太重,太想买豪宅,就会变傻。

在彼岸加拿大,房价上涨导致加拿大人怨声载道,当地ZF赶紧调控楼市,目前好像还在与中国在反腐合作中把房价下跌又补上一刀;而在我们这里,大家则是开动脑筋,不惜离婚、放杠杆,地产市场出现了“抢筹”。这种场景对比,让人唏嘘不已,无限感叹。

从供给侧来说,土地出让资金收益可观,但是这种饮鸩止渴的方式恐怕最后还是会导致人的“用脚投票”,因为在资本、劳动、土地这三个生产要素中,你把劳动力价格相对定的最低,最瞧不起的是人,那么人们自然就会离开。在CPI编制中,不要再鸵鸟主义般地不考虑房价,而是把房价纳入其中,这时候,CPI将是另一番景象。显然,CPI中房价的重要性并不亚于猪肉。

是谁在沉默,温暖了炒作?作为此次地产行情的踏空者,只能“仰天长啸”,“空悲切”。但是复盘后,倘若再给一个这样机会,考虑到当下的经济动能、人口趋势和政策导向,我还是抓不住,只能心悦诚服。

感叹之余,不仅想起了一千多年前的杜甫茅屋被秋风吹破后窘迫之下的无奈。看当下有房者和无房者之现状,就呼应一下诗圣,曰:

广厦已有千万间,神州房客俱欢颜。陋室也要冲百万,一行白鹭上青天。

又曰:

广厦已有千万间,寒士仍然无欢颜。十万大洋一平尺,南望王师又一年。