竭泽而渔的房地产税,疯狂过后的无奈叹息

2016-07-25 20:37 卖报外行家 阅读 10877

前天上午(7月23日),在成都举行的2016年第三次二十国集团(G20)财长和央行行长会议上,中国财政部长,楼继伟表示:“应该改革房地产税制,遗憾的是目前还没推出来,除了信息收集困难,还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做,这也是我们的任务。

这样的表态,基本宣告,中国房地产行业全面性的税制改革,已经排上日程。要做,而且是义无反顾的去做。这给这一年疯狂上涨的一线城市房价,画上了一个大大的问号?

是延续疯狂,还是适度冷静,都跟接下来的税制改革,息息相关。

大家都知道,由于中国的城市建设用地,产权归国家所有,普通民众买到手的,只是由钢筋混凝土建造的房子,而这间房子,只是被允许在租借期里,放置在中国的土地上,这个租借期,一般是70年。

至于70年后,房子怎么归属,还能不能放在这块土地上,其实是不确定的。我们在购买房子的时,通过开发商,一次性的缴纳了70年的土地使用费,我们只是租用,并不是真正意义上的拥有。

所以,在这样的情况下,再开征房地产税,合理吗?合法嘛?全社会能否达成共识吗?这些都是很敏感的问题。


房地产税,究竟要缴多少?

2011年,为了推行房地产税,我国将重庆和上海作为试点,开征房产税。

在上海,ZF对居民家庭的第二套及以上的住房和非本地居民的购房征收房产税,计税价格为交易价格的70%,税率在0.4%至0.6%之间,人均享受60平方米的免税面积,因此,上海房产税的计算公式为:应纳税额= 应税面积* 新购房单价* 70% * 税率。

重庆的房产税税率针对不同的情况,对独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,实施征税,税率区间为0.5%-1.2%。

从上海和重庆等房产税试行的结果来看,因为试运行的税率较低,而重庆和上海,又属于刚需较强的卖方市场主导的区域,并没有太大的去库存压力,所以自从开始试运行后,并没有对当地的成交量产生较大的影响。

但如果以深圳为例,如果一家3口在深圳南山区(深圳房价最贵的区域)购买了一套100平米的房子,花费800万元,如果按照国际标准1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算,每年需缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元),而目前深圳南山区100平米的房子,租金大概每月是9,000左右。所以,一旦开始征收房产税,再如果税率达到1.5%的话,那么目前通过投资物业来获取租金收益的业主,将再也赚不到租金收入,并且每月还要贴钱。这将对拥有两套以上物业的业主,产生较大的影响,对整个一线城市的房价,产生崩溃性的打击。

目前,国际上已经执行房产税的国家,平均的房产税定价均值大概在1.5%。而对于一个国家,不同的区域,因为经济、政治、人口等多方面因素的考虑,会采取不同的房产税取值的,以美国为例:

Clipboard Image.png

美国地产税最高的州在新泽西,房地产税率是达到1.89%;最低的州是路易斯安那,只有0.18%,房产税竟然也可以相差一个数量级,在路易斯安那,也就是说10万美元的房子,每年的房地产税只需要缴纳180美元。Clipboard Image.png

从美国各个州的房产税分布来看,约三分之二房地产税率低于1%,美国的平均中线地产税率是1.04%。


房地产税,是财政的救命稻草吗?

从上海和重庆试行房产税的这5年来看,房地产税基本只占到当地一般公共预算收入2%左右的比重。

Clipboard Image.png

房产税试点征收的房产税税率较低,征收对象范围较窄,对于财政收入的影响并不显著。从对房产税的增长速度的影响来看,2011年在重庆和上海开始试点时,房产税收入增长在2011年表现出快速增长,但在之后两年便开始回落。

据国家统计局公布的数据显示,2015年全国城镇居民7.7亿人,人均住房35平方米,商品房均价6,793元/平方米,城镇住房共269.5亿平方米,全国住房总价值183.07万亿元,如果我们按1.5%(国际一般定价,我国应该低于这个数值)税率对全部住房征收房产税,房产税收入共计2.75万亿,占2015年全国一般公共预算(152,217亿元)收入的18%

但如果是对二套房或以后的物业进行征税,截至2016年,我国有19.7%的城乡家庭拥有两套以上住房,如果按照每个家庭3个成员计算,再如果我们仅对二套房征收房产税,2015年房产税的收入约4900亿元,占2015年全国一般公共预算收入的3.2%。

从全国数据测算来看,如果按照征收二套房房产税来估算,对财政收入的影响并不大,但如果按照全部房产面积征收房产税时,那么对财政收入,是有可能产生明显作用的

 

房地产税,是房地产商的终结者吗?

刚刚,我们分析了房地产税对普通民众造成的负担,也分析了对财政收入带来的促进效果。而其实,夹杂这二者中间的房地产商,面临的,可能是一个时代的结束。

我们都知道过去十年,是中国地产行业的黄金十年。而其中获利最大的,就是房地产商。从去年国家开始提出“去库存”以来。各大地产商都像疯了似的开始卖掉手中积压已久的“存货”,当然,并没有多好的事情发生,我们没看到什么降价出售,倒是整个房价,都开始上涨。

想的太好,现实很残酷。

伴随着“去库存”,我们看到的是一线城市房价暴涨70%,二三线城市房价也出现同比环比上涨,在这样的大环境下,各大地产商赶紧出手手中的房产,这也导致了今年各大地产商的业绩,一定很“靓丽”,因为今年卖掉的,确实很多,同比增长一定非常好看。

我们看到很多地产商不断调高自己的业绩预期,地产的黄金十年已经过去,怎么房价还是这样一直上涨,丝毫看不到下跌的迹象!只能一声叹息!Why?

然而,“去库存”的周期会持续多久,一年?两年?三年?

试问两年以后,去完库存的地产商们,还有什么可以拿来支撑起自己高高在上的盈利增速?

届时,如果房地产税开征,所有购房者都因为成本问题,暂停买楼,开始卖楼,楼价应声下跌,夹杂在顾客和地块供应商之间地产商,负担着高昂的地价,却再也不能将房子卖给早已承受不了的普通人。

房地产商的时代,也就结束了。

这两年,在“去库存”和“房地产税”山雨欲来的大背景下,看着地产商的股价连创新高,望着房价节节上涨,不禁有种猜想,会不会,这就是房地产商最后的疯狂呢?也许不能预测未来,但,很有可能!

 

房地产税,到底合不合理?

大家是否还记得就在两个月前,温州有一批20年产权房到期了,如果要续期,需要缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金,才能继续居住。

这又回到了文章开头的那个问题,中国的房子,到底是不是商品?

我们知道作为商品,拥有的唯一属性,就是价格。有人买,有人卖,有市场,商品才有了他真实的价值。

中国的房屋市场,是遵循价格规律的买卖交易市场,房子可以算作商品,你可以买了自己居住,也可以买了作为投资,他是商品,你买卖都会交税,这合理,因为毕竟是在中国这个房屋市场上做的交易,所有的买家都遵循着这个规律。

房子作为商品,钱少的人,买一套,钱多的人,买两套,三套,很合理,因为他是商品,他遵循了价格规律,有买有卖,这很合理。

但是,在中国,我们买的房子,我们有房子的产权,使用权,但是土地我们是买不到的,所以就造成了,房子是我的,土地是国家的境况。从这个意义上讲,我们还是一直在租,不是真正的买了房子,只不过有人租的贵,有人租的便宜,有人租的时间长,有人租的时间短罢了。

如果征收房地产税,这就像是明明看似是自己所买回来的,还要再被人愣是硬闯进来说,房子虽然是你的,但这地是公有的,要额外再出一部分钱一样。这么看,却又很不合理了!

也许,真的有一天,只有像飞屋环游记里的老头一样,在房子上绑上很多气球,让它飞起来,就不再占用土地了,不用缴土地出让金和房地产税了。

然而,那都只是幻想而已。

因此,如今谈房地产税,犹如竭泽而渔,建议无限期缓期