北上深一线城市房价联袂暴涨:致命的疯狂,还是深刻的理性?

2016-02-24 19:44 格隆汇小编 阅读 13380

作者:@阿凡达  

最近,大家一定看到了不少抨击房地产泡沫的文章。

总体梳理下来,无非是从人口流动,房地产杠杆,居民收入和政策导向等方面去分析,甚至还有人计算过2016年深圳的房价已经50倍PE了,属于非常高估、泡沫很严重的资产。

先不论各方评论的角度正确与否,就在上周,继深圳去年出现平均房价上涨50%的奇观后,紧跟而来的上海,北京,也开始了房价暴涨之路,且甚有后来居上的意思。

昨天,一则关于上海房地产的新闻讲到“上海内环附近一套老房的业主,在一天内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。虹口区一新盘昨天推出的352套单价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。”

昨晚,万科北京公司发布项目推介广告,称将在3月1日,对旗下的“金域东郡”和“万科天地”项目进行“全面涨价”,虽然未公布涨价幅度,但是外界猜测此次万科的楼盘将全面涨价10%以上。

这种一天之内甚至一夜之间房价大幅上涨的新闻,不断冲击着人们的神经。有房的你,无房的你,看到之后,都会心惊肉跳。一线城市的房价,到底怎么了,为什么近半年房价会如此疯狂的上涨,似看不到边际一样,真的有泡沫吗?泡沫有多严重?


理性 or 非理性?


当抛出房价暴涨是否理性这个论点时,我知道很多人一定认为房价在过去十年甚至二十年,已经涨的足够多了,类似于去年这样的继续疯狂上涨,绝对是不理性的。认为这种上涨已经脱离了刚需的基本面,根本没有那么多人需要居住或者说也住不起如此昂贵的房子。


但如果我告诉你,一线城市房价的暴涨,恰恰是资金的最理性行为,而且,在可预见的未来,这种趋势仍会继续,你是不是瞬间头大?


首先,我们必须要明白,此轮房价上涨,上涨特别多的,只有三个超级一线城市:北京,深圳,上海。

2015年城市经济总量排名

北京,中国首都,中国政治中心;上海,中国的三大金融中心城市之首,经济总量第一;深圳,中国的科技创新中心城市,中国最大的移民城市,竞争力排中国第一。而此类“超级城市”,会有一种吸泵效应,而这种效应,才刚刚开始。


深圳的房价去年爆发,而今年北京,上海紧跟其后。资金是最聪明的,它天生知道去哪里。这半年,资金大量涌入一线楼市,或刚需也好,或投资也好,或投机也好。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂,完全是资金推动所致。而资金从哪里来?主要原因还是因为中国经济下行大背景下的资产配置荒引起。


首先,我们要纠正一个误区,就是,不能认为上涨不理性,而恰恰相反,这三个城市的房价在统一的时间,出现这样的大涨,正是一种资金寻找理性投资标的的过程。


核心原因:经济恶化引发的资产荒


目前,中国房地产现状是,北上深这几个“超级城市”房价高企并且继续上涨,二线城市房价持平或者下跌,三、四线城市房价则压力山大。


对于三、四线房地产库存问题,也是国家近期不断发政策去库存的主要对象——我们甚至出台政策,指望和鼓励农民工去消化这部分库存。目前中国7成库存都集中在三四线城市。在前几日的国经济50人论坛上,很多专家坦言“没办法”,房地产名嘴任志强更宣称,三四线的地产库存“只能炸掉”。


从人口角度看,眼下中国的情况是,大量青壮年劳动力踊跃进驻一线城市,好的,优质的资源都越来越集中在“超级城市”中供给,而其他落后的城市只能承接在一线城市打拼不利,或是本身职业技能素质就不高的劳动力。三、四线城市更是基本无人才。至于农村就只剩一下一些留守妇女和老人孩子。这在昨天格隆汇发布的雄文《欲救中国,必先救农村:川东考察报告—中国农村衰败的真实原因与出路选择》已有深度剖析。


当写到这里,你也许就明白了,北上深的房价之所以暴涨,核心原因,就是经济下滑背景下,地区经济、贫富差距、社会资源部平衡的进一步发酵,导致的资产投资荒造成的。经济发展从来都是不均衡的,这在任何一个国家都是如此,英国伦敦、日本东京、韩国首尔,无一不是一个超级城市,最后集中几乎全国三分之一以上的地产价值。


这种不均衡,在经济衰退期会得到跟明显的体现与放大。中国从去年经济增速开始下滑,7%以上的GDP增速不复存在,这种在经济下滑过程中的资金投资,必定会选择一些风险性更低的投资机会。这和我们买股票的道理一样,当熊市来临的时候,那些风险较高的小股票,一定会跌的更多,而资金都会去转投那些风险系数不大的大蓝筹股票。


一二三四线城市也是这个道理。


香港新世界地产公司,在2015年12月宣布卖掉了价值339亿的内地地产项目。之后郑家纯澄清:并非撤资中国,而是换仓,将三四线项目,换到一二线城市。


郑家纯说的是实话。


随着中国经济增速下滑的经济发展的规律,会导致中国各个城市经济越来越不均衡的发展,相对而言,一线城市会集中更多资源,变得机会更多,房价会越来越高,三线城市会变得人口平均素质进一步下降,房价压力更甚。


对于中国这个拥有14亿人口的大国,不要指望全民都能买得起房。那是不现实的。

超级城市的房价,还会继续涨吗?


我的答案是:会!


根据最新的数据,截止2015年12月底,上海新建住的商品住宅物业消化周期已经降至不到3.7个月;北京,9.2个月;广州,7.5个月;深圳8.7个月;


以前都是中介业务员天天给自己打电话推介房子,现在则是自己天天给中介打电话,请他们多多给自己推介房子,“感觉楼市已经由买方市场变成了卖方市场。”我的一位上海朋友说道。


如果说2014-2015年上半年是属于股市的一年,那么从2015年7月股市崩塌之后的这段日子,是属于超级城市的楼市的。


上海二手房价格指数的月度走势


深圳的房价上涨这里就不再赘述,上海的房价从7月份股灾开始之后便开始新一轮的上涨。而这样的上涨,能解释的一个核心的理由,就是资金在寻求更安全的投资标的。


目前美国处于加息周期,中国不断地降息,降准,维持宽松政策,并且不断减少楼市税项,降低楼市杠杆门槛,这无疑都是将资金从银行系统,逼向市场再转向房地产的助力。而一系列的组合,确实也让资金感受到了,只有投资“超级城市”的楼市,才能保证安全与收益。


既然是资金自然选择的过程,那么房价的上涨,在看不到明显的经济格局的改变之前(2017年19大前?),相信超级城市的房价,都会一直被推向新高,这已经无关刚需,无关普罗大众的平均收入,无关房屋租售比这些基本面了,而是全国资金无处可去,自然选择的结果。


因为,其他地方,没有更好的项目可以投了。


这一点反证了:哪怕是现在,买一线城市的房子,错误的可能性很小,很小。

房价这样涨,没人好过


作为消费者,普通老百姓,市民。对一个城市一年房价涨50%,甚至一天涨10%,必然会造成人心的浮动,如果房价再这样涨下去,所有人都不会好好做事了,都去炒楼了。而对于没有房产的人,高昂的租金,让生活压力更大,一脸无奈。


作为地产商。要知道房价之所以涨50%,很大一个可能就是土地价格也涨了50%甚至更多,地产商的利润会被压缩的更多,所以为什么这几年虽然你看到房价在涨,但是房地产公司的股票确不会有什么起色,因为他们赚的是越来越少了。


作为银行。国家降低房地产市场的杠杆门槛,促使更多人进行借贷,而银行从评估角度的配合,必须执行,但是这样的房地产上涨,什么时候会停滞,什么时候会散去,没人知道,如果真的有那一天,高楼塌的那一天,难不成最后所有的房产,都得银行来接盘吗?


至此,请不要再拿市场供需学、居民收入水平来解释中国一线城市的房价,很多政策上面的引导,支持,包括媒体的渲染,最终都会让这个社会变得贫富悬殊更大,不过这也没办法,香港作为一个已经成熟多年的市场,很早以前就变成了贫富悬殊程度最大的城市。而造成中国未来这样状况的根本原因,还是经济结构的恶化。


今年国家在讲供给侧改革,淘汰低效产能、鼓励创新创业,大的战略方针没有问题,但我们实际面临的问题确是,现在要在这几个超级城市中生存下去,要付出十分高昂的生存成本。而这些高昂的生存成本,又是反制约或者说干扰产业发展和创新发展的。香港就是一个很好的例子,房价连续上涨13年的香港,早已失去了创新的能力,想创业的青年想租办公室都非常困难,更别提创新了。

结语


作为承受社会建设的一代人,我们深知高房价是一种潜在的风险,因为我们知道日本房地产行业曾经的辉煌在一夜之间会荡然无存,如今需要拼命贬值,想让中国人去他们那里买相机,买电饭煲,买马桶圈。


我们深知高房价会带来发展创新的瓶颈,但却因为种种陈旧的问题,而阻碍探寻新的方式。地产已成为罩在中国身上的一个茧,我们将作茧自缚,还是破茧化蝶,完全取决于我们自己的决心与魄力,尤其政府


中国若想摆脱旧时的枷锁和束缚,成为真正的强国,一定要解决的,还有很多,真的很多……



相关阅读:

深圳房价:最初的崩盘 最后的疯狂