深圳房价:最初的崩盘 最后的疯狂

2015-12-30 18:09 NE0 阅读 14239

12月26日,深圳两大豪宅项目同时开盘。其中,华润悦府推出290套精装单位,销售均价13.8万元/平米,销售近八成,实现销售总金额近42亿元。另一个豪宅项目中海天钻,推出的近百套单位则在开盘当天全部售罄,均价约为10.5万元/平米。

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关于深圳房价的文章已经汗牛充栋,鞭挞其变态高呼深圳必将被高房价抛弃的人多如恒河沙,陈述其合理性摆出深圳财富聚集速度的人也大有人在,当然,如果你要问我怎么看,我只能告诉你,看着那些疯抢十几万一平米房子的人,我就像看着七年前那些在6124点疯抢股票的人,那种疯狂的程度,仿佛来晚之后第二天所有的股票都会被其它人抢完。当然,后面发生的事,我想你也知道。

分析房价,有的人从库存消化比去推算其上涨速度,也有人从收入住房价格比推测其不可持续性,但是这些方法在我看来都如同盲人摸象,有的人摸到了大象的腿,有的人摸到了大象的身,却一个一个在那里高呼,摸到了,摸到了。所以现在看完这些文章,一般我都揉成一团扔掉。毕竟,垃圾箱才是它们最好的归宿。

房地产市场作为人民币资产中一个重要的大类,如果不能建立起一个大的框架去分析,那永远只能像大象底下那些庸庸碌碌摸来摸去的人。而最重要的分析框架,答案只有一个,那就是人民币自身的升值与贬值周期,只有把房地产市场置身于这个大框架下去分析才能看到其真面目,不然永远只能一叶障目,不见泰山。

B股大跌与人民币贬值周期

周一B股毫无征兆的大跌吓懵了很多人,很多股票在午后一开盘就一根直线杀跌下去,而收盘之后出现的很多解释看起来都过于牵强,那么原因到底是什么呢,如果把这场大跌跟另一件事联系起来那就很清晰了,那就是离岸人民币的汇率。截止到今天为止,离岸人民币兑美元盘中一度跌破6.59,最低至6.5917。离岸人民币三天累计下跌约500点,创了12月10日来最大三日跌幅。这是一个再明确不过的信号,说明资金在撤离,如果你不是瞎子的话。

从03到08年的房地产暴涨最主要的逻辑就是基于人民币资产大幅升值的预期导致的大量资金涌入,而四万亿到现在的上涨主要是基于天量货币的释放带来的流动性泛滥,如果说后面那段暴涨的资金主要来自央行释放的流动性,那么,前者则是来自规模更大的“影子央行”。

央行与影子央行

2001年到2006日本央行执行的全球央行第一次宽松量化政策,造就了第一批“影子央行”,那就是大量的日元套利者,他们疯狂地借入利率极低的日圆,然后涌进有升值预期预期的高息国家,而08年之后美国执行的量化宽松政策则造就了规模更大的美元套利者,没有人能精确估计这两者的规模,但至少不低于10万亿美元这个级别。这也就意味着,绝大部分国家的中央银行,都未必能独力去抗衡这个恐怖的全球影子央行。而这个规模巨大的影子央行存在的前提就是利差,巨量的资金从资金成本低的国家流出,涌向那些进入升值周期的高息货币。

中国为什么在07,08年会出现越加息流动性越泛滥,很有可能就在于中美和中日的息差越来越大,本币升值预期加上加息反而引来了大量的无风险套利者,他们携带的资金量远比央行所能紧缩政策所能回收回来的资金多得多,同理,为什么08年之后伯南克越降息反而越导致整个经济陷入紧缩的局面,亦有很大的可能是美元成为一种低成本的货币之后,资金立马涌出去别的地区,美联储释放的那点流动性根本比不上资金流出去的规模,所以会出现越降息反而越紧缩的奇观。

正是这个规模比一般央行大得多而且“不可见”的影子央行的存在,使得经济学教科书上的很多定理在现实生活中是完全失效的,而我们的央行和经济学家们,恰恰又都是教科书的好学生。央行本应该调控的是预期,亦即人心,而实质上央行更多做的是一种头痛医头脚痛医脚的事后补救,俗称看着倒后镜开车。当人民币宽松和贬值的周期一旦开启,叠加美元的升值和加息,中国经济的流动性不但未必能缓解,反而可能会导致资金越来越快递流出。

房地产在本币贬值的周期下,能大幅上涨的概率是多少?

股道亦房道

对于一个长期浸淫在股票市场的人来说,实在没有什么比那些大盘股的轮番上涨更吓人的事了。如果把中国的股市比作一个股票市场,那么北上广深这些城市的房地产无异于里面的大盘蓝筹板块,二三线,三四线几乎可类比那些小盘股,如果一个市场里,小盘股已经跌得不成人样,而大盘蓝筹股开始发疯地涨,我觉得任何一个正常人如果不做空,那么也应该出货了。

再看今年深圳成交的这些一个比一个高的地王们:

鸿荣源·壹方中心,推出370套约148-376平米4-5房单位,最低售价 7.3万元/平米,最高售价17.5万元/平米。开盘2小时便基本售罄。

恒裕滨城Ⅱ期,推出480套约170—270平米产品,均价约11万/平方米,开盘当天销售八成。12月1日加推172套170-230平米大平层产品,也取得了不错的销售成绩。

华润悦府推出290套单位,户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为10.18万元至20万元/平米,其中,以12万元—16万元/平米为主力价格区间,顶层复式产品为20万元/平米。

看清楚他们的价格了吗?如果说90平方米以下那种属于蓝筹板块里面的小蓝筹,那么这些已经属于大象了。而且一般人只注意到每平方米的售价,但我觉得更应该注意的是户型!这些基本都在150平米以上的房子一旦乘以售价,有兴趣的人可以去算算需要多少钱才能拿下一套。所以任何谈刚需的人可以来我这里领一个馒头,自己堵住你的嘴。这巨量的资金必然是出于避险或投机的需求来来到深圳的房地产市场,而任何投机需求催生的市场必然面临的问题是如何找到足够多蠢货去接盘,当傻子不够或者傻子兜里的钱不够的时候,这个市场就会崩掉,自四百年前荷兰阿姆斯特丹的股票市场出现以来,你见过有哪一次能例外的吗?

结语

高房价看似很吓人,但是基本上也只能吓人,对于这个90%的财富掌握在10%人手里的社会而言,房价即使从13万腰斩再腰斩,恐怕跟普通人也没有太大关系,没必要过分批判房价的暴涨,实质上,如果让我来想,最坏的局面,就在于套利资金大量逃离中国之后,大量的人民币资产无人接盘,导致房价急剧跳水,房价的崩盘直接波及到银行,再由银行传导到整个外汇体系击垮整个国家的货币体系,才是最恐怖的,现在有资金能在房产端接盘,虽然不是最好的结果,但已经比最坏的结果要好了。

如果再拿股票市场来举例的话,韭菜割完之后接下来必然到了杀大户的时候了,吃掉一个大户比吃掉几万个散户来得方便快捷多,现在国家要盘活资金存量,难道还能从那些月收入只有几千块的人身上盘出点什么吗?