【海通地产|城市调研】北京,公积金新政后开发商交流纪要

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我先跟大家分享一下8月份北京市场的情况。单8月先从土地市场来看,北京市最近几个月土地成交相对少。政府一直到9月份,推出土地都是比较少的,供应量下降特别多,导致8月份到9月份只成交了两块土地。

【北京开发商调研纪要】

我先跟大家分享一下8月份北京市场的情况。

单8月先从土地市场来看,北京市最近几个月土地成交相对少。政府一直到9月份,推出土地都是比较少的,供应量下降特别多,导致8月份到9月份只成交了两块土地。但是这两块土地我们没有参与竞拍,因为我们觉得这两个地块整体区位、配套等情况一般,现场竞拍时也能看出参与竞拍的企业不是特别多,溢价率也非常低,大家可能也都觉得不值得太激烈去竞争。

新房方面,目前北京进入到6月份之后,限价房陆续入市,加上老的项目累积下来,所以整个8月份供应还是比较多。目前,整个北京单看住宅市场,情况相对比较稳定,从6月开始限竞房集中入市,6、7、8三个月份住宅供应量都是维持在比较高水平,尤其到8月份的时候。

成交量方面,18年年初一直到4月,成交量都是比较低迷。进入5月之后,限竞房房入市,包括一些其他非限竞房项目,集中入市之后,整体带动成交量有所上涨。目前成交情况相对比较稳定,恢复到17年上半年的水平。8月份住宅成交排名看,排在前三位的是睿府的限竞房,其次是亦庄的一个项目,然后是万科的翡翠公园项目。目前到9月整个住宅库存是770万方左右,整体听数字可能算是比较高的,但是从去化周期来看,因为整体去化情况在逐渐变好,存销比是维持在25个月左右平均水平。

二手房最近几个月签约套数,8月份签约15000套,最近几个月一直比较稳定。二手房市场相对17年月均6000-8000套来看,目前18年上半年二手房市场还是相对比较不错的。从新房和二手房的套均面积来看,也有一定变化。之前二手房套均面积大概是在91平米左右,现在根据最新统计,二手房套均面积大概是87平米,下降了4平米。

新房套均面积下降更多,从151平米下降到130平米左右。整个套均面积下降比较多,是由于政府刚拍的地大部分以7090政策为主,大部分都是90平米以下户型,导致签约下来,90平米以下更多,整体拉低了市场的套均面积。所以现在市场上一手房是以刚需售出为主,而且以后大户型肯定越来越少。

二手房价格方面,我们参考的基本上是链家的价格,因为链家整体北京二手房市场占有率是在50-60%左右,所以说他的价格有一定的代表性。目前8月份,链家二手房的成交均价是62753元/平方米,这个价格相比18年1月的最低点,上浮了5%左右,跟去年5月是持平的,价格相对稳定,因为从去年3月份出台政策以后,价格出现了很长时间的下降,但后来又涨回来,波动幅度大概在1-2%左右,二手房的价格还是相对稳定一些。

办公方面,8月成交是6万多方,成交金额20个亿。办公产品的市场,从数据可以看出,从17年的3月份发布新政以后,办公产品的成交下降的还是比较厉害的,办公类产品,不管是写字楼,还是小户型类住宅,在北京市场,都基本处于冰封的状态,所以市场不是很乐观。8月份,万科的几个项目还是相对好一些。

【Q&A】

1.    请问1-8月份市场情况是怎么样的?

答:1-8月,土地方面,供应量比较少,所以成交情况也不是很好。18年半年的成交量也就是17年的三分之一左右,所以说从去全年来看,土地供应量肯定是不及17年的。整个商品房成交情况来看,16年上半年整个商品房,包括住宅、办公、商业等,成交金额大概是2136亿元,17年上半年是1396亿,18年上半年是751亿,整体的市场规模下降比较厉害,也是由于受政策影响比较大,现在18年上半年的成交情况相当于16年的三分之一。

从详细的业态情况拆解来看的话,办公产品下降最厉害,从16年占比36%到17年占比29%,再到18年占比只有18%,就是因为政策限制,对办公产品的杀伤力还是非常大的。但其实相应各类产品都是同比下降的情况。商品住宅的销售情况来看,供需两端都是下降状态,价格趋稳。从13年开始,每年价格都是斜率向上的上涨趋势,但是从17年到18年,价格就是平缓的状态。库存水平方面,18年上半年一段时间存销比达到过54个月,因为那段时间整个市场成交特别低,政府限制特别厉害,而且也没有新项目。但是回到5月之后,存销比回到相对正常的一个水平。

我们拆解了北京商品住宅的成交结构,从供给结构来看,18年以100平米以下的为主,100平米以下的产品占比36%,17年的时候这个数字是14%,主要是由于7090的这个政策,导致100平米以下的供给逐步上升。因为小面积的供应比较多,导致250平米以上的产品从30%下降到18年的10%,大户型产品越来越少,小户型产品越来越多,成交结构基本上也是这样的趋势。

今年北京上半年项目,成交金额排第一的是中海寰宇天下,上半年销售37.7亿,主要因为它位于石景山苹果园地铁站的附近,是石景山近3年以来唯一一个刚需首置项目,总价大概是600-700万之间,面积大概是90平的,110平的,120平的。这种产品比较符合当地客户,所以这个项目成交情况还是比较不错的。其他的限竞房这个时候还没有签约,所以这个时候还没有限竞房的项目。

办公市场,从供需两端数字可以看出来,供应相比去年同期下降80%,成交相比去年同期下降61%,价格下降了16%,这也是目前办公市场的缩写。从供应来看,基本会越来越少,成交也是下降比较厉害。从我们跟政府交流的口径来看,这也是政府希望看到的情况。上半年办公产品的成交排行,排第一的是丽泽商务区,成交了25个亿,这是一个定制给长城总部的项目,因为他是一个非市场性的项目。其他的基本上一个项目销售能上5亿就已经是不错的成绩了。

二手房市场,5月份达到成交18000套的高峰,之后6月份有所下降,是15800套。北京二手房跟新房的成交套数比从期年的2:1到18年上半年9.7:1的状态,处于攀升状态。目前北京也是一个以二手房,即存量房市场为主导的市场。二手房签约18000套的时候新房可能签约3000套,二手房签约15000套的时候新房签约1400套,基本上是一个二手市场。以上就是上半年北京市场的情况。

2.    近两个月土地价格变化的情况是什么样子?

答:土地没有太多价格变化,但目前北京土地市场有以下几个特点:

第一个是北京现在的供给特别少,18年2345四个月甚至都没有供地,没有土地成交,从6月份开始,每个月陆陆续续有2-3块的土地成交。从我们判断看,今年北京土地供应的积极性不高,财政压力相对可控,所以在土地供应方面相对放缓。

第二个就是供应出来的这些土地,从开发商的角度来看也不是每块地必抢,每块地必去的。也是会根据土地整体区位和配套情况,以及限制指标,产品的盈利情况,在判定各个公司是否会前去竞拍。

8月份的这两块地其实竞拍情况一般,每块地竞报企业只有4家,溢价率也特别低,一个是0.79%,一个是1.56%,基本在现场举了一手就成交了。上周成交的3块土地,朝阳区的那块土地,整体区位、限制条件规划情况整体都不错,所以参报企业12家,竞拍了78轮,溢价率大概是42%,这块地大家争得比较厉害,算是近几年比较不错的一块地。但是同一天拍的房山区青龙湖的那块地,竞拍企业就1家,所以大家在土地上还是相对比较理性的。所以土地没有一个具体的价格,取决于他的起拍价、限定条件之类的。

3.      现在拿地招拍挂的比例大概是多少?

答:在北京只能招拍挂拿土地。公司还是比较重视招拍挂市场的,因为公开市场拿的地问题比较少,遇到条件比较好的项目都会考虑参与,但具体还跟集团投资部门的策略有关。

4.      北京近半年的去化率走势是什么样的?新房的去化水平是比较高的么?限竞房内部会有分化么?

答:去化率其实可以理解为存销比,就是目前北京市场库存够消化几个月。这个是存销比指标的库存的一个口径,这个是已经取证但未售的叫库存。目前27个月。相对北京历史上的存销比还是比较高的,因为北京存销比大概都是12个月左右,最近进入到17年3月份,才算是进入到相对比较正常的一个水平。包括一些取证但是没有推的项目,以及一些长期没有网签的项目,长期短期库存都有的,有一些项目有死库存。去年真正的实际库存大概是在300-400万方,今年是在700万方左右,中间可能有200万方的库存是无效库存。所以基本上是用这个来表示库存的去化情况。中间有段时间上涨到50多个月,现在是27个月左右。最近是一直在上涨的,因为最近入市项目相对比较多,这也是北京限竞房集中入市,竞争加剧的一个表现。

新房方面,目前这些限竞房的去化率是在50%的水平。大家一开始觉得限竞房价格比较便宜,北京市场又供应稀缺,而且它的面积又小,大家当时可能是觉得供给出来就能迅速的去化掉,但实际上我们统计了8月底入市的15个限竞房项目,平均的去化率整体算下来是在50%左右。内部分化方面还是比较严重的,好的项目去化率达到80-100%,比如说睿府项目,京西里这些项目本身条件不错,性价比比较高,这下项目开盘的去化基本上达到80%以上,后续基本上都卖的差不多了,也不需要太多的去营销。像一些差的项目,比如北京最开始开盘的旭辉城、金樾和著这些项目,他们的去化情况就20-30%,因为他们本身的区位情况比较差,配套也比较一般,所以去化情况不太好,而且现在北京的客户也比较理智。

5.      客户的需求受政策影响大么?户型等方面有没有出现改变?

答:北京政府在出让土地的时候会对户型有一个要求,就是70%的建筑面积都要做成90平米以下的产品,所以不太好客观的反应客户的真实需求,因为很多客户是想要110平左右的三居室,因为90平我们也会做到小三居,但是相对局促一些。很多客户追求的是110平左右的比较舒适的三居,或者是再大一些平米的小四居。但是由于政府限定的情况,他们没办法获得这些需求。但如果再往高处去他们支付不了,所以就退而求其次。从我们对客户需求判定的话,90平在某些区域还是相对偏小,因为有的区域其实没必要做这些限制,他可能需要130-140平以上的产品,或者说110-120的,但是没办法,只能这么做。

6.      如何看待北京城内和环京房价的巨大差异?环京的限购政策不松开的话会一直在底部徘徊么?

答:环京市场,是完全依托于北京的房地产市场,除了个别城市,比如廊坊市区、燕郊、固安,这些城市有一些内生需求。本地客户会对房价有一些支撑以外,其他的环京城市80%以上的客户都是北京的。所以说环京的政策一出,对市场打击也是特别大的。环京前段时间一直是处于下行的周期,现在只能说是在下行周期的谷底徘徊,因为他是完全依托于北京的市场的。

限购政策对于环京市场是有一定影响的,还有大家的投资信心等各方面都会有一些影响,现在能炒的可能就雄安的一些概念,其他地方没有什么可炒的概念。所以如果政策没有太大变化的话,会一直维持这样的状态,如果太久没有起色,一些投资者离场的话,可能还会继续下行。

7.      北京的限购政策还会继续加严么?还是说已经没有空间再继续加码了?

答:之前我们认为没有什么空间了,但自从出了 公积金政策之后我们发现还是有空间的,永远都是有空间的。但之后应该差不多了。

8.      政府出台公积金政策背后的主要动机是什么?是抑制投机么?目前政府对于房地产的态度是怎样的?

答:公积金本身是支持刚需政策,现在抑制公积金应该是贷款额度不够,让你少用或者不用。

上次与有关部门交流是在6、7月份的时候,商办市场腰斩或者说冰封的这个情况,应该是达到了政策方向。对于住宅市场,政府还是希望听取一些专家和开发商的想法,看看能不能实行一些长效的政策,首先价格是不能涨的,维持这样的一个状态,涨是肯定不能涨了,或者说不能大涨了,但是也不希望这个市场太差,否则土地没人买,项目没人卖。

总体来看,北京政府的态度还是比较稳的,底气还是比较足的,他们还是能承受住这个市场处于一个下行的情况,能承受一段时间,这个是政府的一个想法。

9.      政府对于预售证卡的严么?难度有多大?

答:现在政府批预售证还是比较谨慎的,尤其是一些价格偏高的、或者比较典型的项目,比如以前1个月能批的证,现在差不多需要2-3个月,差不多是这样的节奏。

10.    政府17年提出的规划现在有新的动向么?

答:最近还没有新的动向,但是搬还是要向通州搬的,只是时间问题,因为这届政府的执行力还是比较强的。包括人口方面,也有一些赶人的动作,包括一些大动作小动作。所以说政策基调还是不会变的。

东西城合并成中心城区之后,最近新出的公积金政策,可以看出是鼓励东西城区的人出去的,如果夫妻双发都是东西城区内的户口的话,去买中心城区以外的房,贷款上限是可以提高20万的,如果一方是东西城的,也可以提高10万,这个政策就说明是希望把东西城区的人口梳理出去的,这个是政策的一个导向。

11.    18年万科集团对于京津冀区域有大致的销售目标么?会有硬性指标还是跟市场节奏走?

答:这个不太还透露,但肯定不会比去年低。在销售额跟回款上都会有一些硬性指标,但不只是这些,各方面都会考核,会针对不同业态,上租公寓、办公、地产板块都会有不同指标考核。回款率方面的情况会比想象中稍微差一些,因为今年市场确实比较严峻,限竞房的供应加剧比较厉害,市场的观望情绪还是比较严重的,所以说回款会比想象中的情况稍微差一些,但还可控。

12.    上半年开工和施工差距比较大,新开工情况还比较好,但是施工往下走,开口有点大,怎么看待这个问题?

答:北京市场现在新开工应该是有所下降的,限价只会促使楼盘尽快开工,尽快完成一轮去化,因为项目本身就被限价了,未来没有什么溢价空间可言了,所以没必要坐等了,完全不会寄希望于政策松口。

13.    北京的成交量后续还会继续下行么?还是维持成交量低位徘徊?

答:最近北京的成交量是跟17年相持平的,8月份34万方,7月份25万方,基本上跟17年全年差不多。是从5月份开始涨,有几个特别热销的项目集中签约,所以说涨的特别多,6月份限竞房入市,陆陆续续签约量就开始回来了,所以说目前是回到17年的水平了,但半年整体的市场规模下降比较厉害。18年1-4月的成交量实在是太差了,跟两会有关,还有限竞房的政策没有下来,导致一些项目无法取证有关,但从1-8月份数据来看,差距是在慢慢缩小的,下半年会把与17年的差距慢慢缩小的。如果下半年好项目供给多的话,是会把成交量拉上来的。

14.    现在房价是不会涨的,会跌么?

答:有的项目可能会达不到限价,比如限价是39000元/平,但只能卖到35000元/平。很多项目都是顶着限价卖,而且希望车位啊一些地方还会加价。

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