融信中国(3301.HK):盈利杠杆双改善,信用评级获提升,股价受基本面支撑
一、盈利水平大幅提高,股价受支撑
8月以来,多家房企陆续公布上半年的销售业绩。房企的合约销售一直以来都是行业景气情况的先行指标,在这个时刻强劲的业绩表现有利于提振市场对公司的信心,扫清市场的阴霾。
8月23日,融信中国(03301.HK)发布中期业绩报告,截至2018年6月30日止6个月,实现收益人民币142.88亿元人民币(单位下同),同比增长20.06%;毛利41.86亿元,同比增长89.41%;毛利率为29.30%,同比上升10.7个百分点;若进一步扣除收并购项目影响,调整后的毛利率为32.6%;公司拥有人应占期内溢利15.24亿元,同比增长121.51%;每股基本盈利1.02元。总体来看,公司2018年上半年盈利水平明显提升。
合约销售方面,2018年1-8月,集团总合约销售额约为人民币748.50亿元;总合约建筑面积约为340.23万平方米;平均合约售价约为每平方米人民币2.2万元。
管理层此前在17年业绩会上的表明,2018年全年目标1200亿。按照1200亿的业绩目标,截至6月末已经完成了目标的45.44%。从周期上看,下半年是房企销售的旺季,预计大概率能完成全年的销售目标。随着8月份销售数的出炉,公司前8月累计销售完成率约62.38%。
2018年3月至今,整体港股市场都陷入低迷。相对于年初的涨幅,融信中国股价近期出现回调,但是相对于大盘而言,融信股价走势支撑较强。开年截至9月4日收盘,融信股价上涨幅度为4.94%,而恒生指数下跌了超过6个点。
为何会走出较为独立的走势?融信股价受到支撑背后,也有大股东持续增持的原因。自2018年6月起,融信连续多次自愿性公告显示,公司控股股东持续增持公司股票。总共增持的金额为1.2亿港元,平均购入股价约11.4港元,目前大股东控股比例为64.1%。
在业绩交流会上,融信董事局主席欧宗洪称,“我坚定看好公司的发展,对未来的前景充满信心。如果未来公司价值仍持续被低估,我还会继续增持公司股票。”
自此来看,融信2018年中期业绩表现良好,会进一步支撑公司股价。此外,公司充裕的土地储备和稳健的现金流也将对公司价值形成托举。
二、下半年集中推盘,总土储保持充裕
土储的分布和可售土储的多少,决定了公司未来的销售状况和业绩增长。截至2018年中期,融信土地储备的总面积约为2517万平方米,其中约 220万平方米持作出售已竣工物业,约1720万平方米在建,及约580万平方米持作未来开发,公司土地储备的平均成本为人民币6463元/平方米。
城市布局上看,其中約 57.5%的土地位於中国一二线城市的黃金地段。目前土储占比中,福州、杭州、郑州、南京和漳州是融信土储占比前五的城市,占比分别为20%、12%、10%、5%和5%。下面是融信在各个地区土储面积的情况。
政策是决定房地产板块未来走向的重要因素,目前市场为何会对接下来下半年房地产的需求产生担忧?原因主要有两点:1、监管政策从去年的一二线城市开始向三四线城市延伸;2、三四线棚改货币安置减弱甚至停止。从政策面上看,对融信的限制影响较小,且并未加深。
而从地方市场的需求看,城市间的轮动越来越明显。二三线城市从去年开始的火热正被快速冷却,而从16年起受限的一线城市需求在今年二季度开始出现触底回暖的趋势。总体看来,融信下半年业绩持续增长是有保障的。
新增土储方面,2018年上半年,融信通过“招拍挂”、“合作开发”、“收并购”和“一二级联动”四轮驱动,持续稳步扩充优质土地储备。
报告期内,融信间接全资持股的郑州融筑与郑州清华园订立股权转让协议收购目标公司的全部股权,深化布局河南省房地产市场,锁定了更丰富的土地储备。
基于充裕的土储,预计公司将成功完成2018年全年合约销售1200亿元目标。据了解,今年上半年融信共计推盘34个项目,下半年计划推出50个,因此融信业绩会在下半年,特别是“金九银十”的“旺季”中进一步提升。
三、净负债率持续下降,现金流安全稳健
随着调控常态化,企业管理层与投资者对企业的负债情况及现金流情况都给与了更多的关注。业绩会上,主席欧宗洪表示,由于调控趋严,融信不会刻意追求增长速度,企业更关心的是公司高质量的增长。
众所周知,房地产企业负债最主要因购买土地而推升,只要公司适当放缓购地节奏,那么降低负债是比较容易实现的。2018年上半年,融信拿地的步调相对有所放缓。
截至报告期末,融信共有14块新收购地块,地块收购的平均成本约为人民币5383元/平方米(按计容面积计算)。总建筑面积为248.7万平方米(经计及本公司拥有人于相关项目中的权益后为112.3万平方米),同比下降35%。上半年新增权益拿地支出74亿元,同比下降49%。
管理层表示,2018年上半年,公司审视市场周期情况,执行较为审慎的拿地策略,预计下半年会比上半年的投资多。
曾飞燕也表示:“公司土地储备和货值充足,现在并不着急去拿项目。有粮草心不慌,有好的项目、有利润就会拿。”
融信管理层还表示,会通过控制总债、审慎投资等方式来继续降低净负债率,“总债预计在今年会下降,全年保守预计下降50亿的金额”。上半年业绩报告也表明企业的净负债率有明显下滑,从去年的159%下降到140%,预计今年年末能控制到100%附近。
与此同时,融信中国相继获得相关机构认可,信用评级稳健上升。上半年,融信中国境内主体评级获得AAA评级,穆迪和标普近日也宣布,将公司主体评级展望从负面调为稳定。
下面再来看看融信中国的现金流是否安全稳健。目前市场为何会对房地产企业的资金情况形成担忧?主要原因是部分企业面临偿债高峰期,形成资金紧张。
先从管理层的决策上看,公司一直保持对土地扩张和降负债间的平衡。正如管理层所说,预计融信中国全年总负债会下降50亿,2018年的确是企业的偿债高峰期,但其中银行贷款占总借款的79%,而银行贷款是以开发贷为主,成本较低。
截至2018年6月30日,融信拥有现金及现金结余为203.1亿元,借款总额为666.3亿元,其中尚未还款借款的加权平均实际利率约为7.1%。其中预计未来一年要偿还的短期借款为210.5亿元。
当前,融信执行审慎的投资策略,可售货值充足,下半年推盘货值约人民币1100亿元;公司产品在多地热销,销售和去化情况良好,具备归还到期债务的能力。“我们预计未来12个月融信中国强劲的现金生成状况和有节制的土地收购将能够控制其整体债务水平。”标普在报告中表示。
我们结合企业部分最新的经营数据,以及部分克而瑞公布的数据对公司近期现金流情况进行评估。而今年7月融信预计销售回款50.6亿元,新增土地支出32.9亿元,不考虑建安费用,预计当月现金流入17.7亿元。
如果融信中国达到全年目标1200亿合约销售额,8-12月预计能够通过销售回款249亿元,叠加中期报告中的203.1亿现金,足够覆盖210.5亿元的短期负债,并且有充裕资金进行土地投资。对于融资及购地,公司通常会通过下半年合约销售及回款情况做出调整,因此现金流是保持平稳的。
此外,今年公司新增了美元债,但总体受外汇影响不大,偿债能力较好。综合来看,融信股价背后存在足够的基本面支撑,财务状况稳健。
小结:
鉴往知来,投资是建立在企业过去的经营成果之上,做出对未来公司业绩的整体预测。从融信中国上半年的经营情况上看,业绩增长的确定性较高。下半年公司可售资源充足,能够充分支撑公司实现1200亿销售目标。更值得关注的是,公司项目大部分分布在核心的一二线城市,加上品牌优势突出,公司去化效果整体无忧。
现金流方面,融信偿债能力较强,且融资通道通畅,公司整体周转具备安全性,且叠加大股东增持,平均成本在11.4港元/股附近,截至9月4日收盘,公司股价为9.13港元/股,PE为4.9,PB为0.97,股价受到较强支撑。
HK 融信中国
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