建业地产(0832.HK):进入业绩增长期,“轻资产”厚积薄发,股价受长期价值支撑

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2018年8月22日,建业地产(00832.HK)发布公告,截至2018年6月30日止6个月,实现收益人民币47.71亿元(单位下同),同比减少5.68%;毛利17.2亿元,同比增长29.12%;公司权益持有人应占期内溢利5.5亿元,同比增长35.72%;基本每股盈利22.28分;拟派中期股息每股7.16港仙。

2018年8月22日,建业地产(00832.HK)发布公告,截至2018年6月30日止6个月,实现收益人民币47.71亿元(单位下同),同比减少5.68%;毛利17.2亿元,同比增长29.12%;公司权益持有人应占期内溢利5.5亿元,同比增长35.72%;基本每股盈利22.28分;拟派中期股息每股7.16港仙。

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公告公布后并未对股价造成影响,因此市场普遍认可建业地产中期“成绩单”。从公司股价过去两年的走势上看,建业地产长期的投资价值突显。2018年至今股价保持平稳,主要受到基本面支撑。管理层在业绩会上表明,建业地产一直稳健经营,过去5年合约销售保持每年超过20%的复合增长。

建业地产近年保持快速成长,无疑直接证伪了“不出河南会限制规模” 的市场预期。建业与万科类似都是“均好型” 的地产企业,在未来有望发挥独特优势,下面先对公司发展历史进行分析,梳理一下建业地产究竟是一家怎么样的企业。

一、26年深耕河南,转型生活服务商 

建业地产的基因核心在于:1、专注于深耕河南的布局战略;2、定位新型生活服务商的商业模式;3、轻资产模式。而这在过去公司发展历史中早已奠定。

1992年,正是海南地产热,沿海地区也开始尝试把“步子迈得再大一点”。然而,37岁的胡葆森带着从香港“炒楼花”赚到的一千万,回到家乡河南,回到郑州。由此开启了他的区域房地产深耕,这一耕就是26年。

一开始胡葆森是和当地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。两年后,国家要求金融机构退出实业经营,胡葆森买下了建行的股份,建业地产正式成为一家民营企业。

1998年,房改启动,自此地产行业进入了五年的快速发展期。建业地产来到了分叉路口,是选择继续坚守河南,还是转移一线城市,实行全国化战略。酝酿三年后,建业地产最终选择继续坚守河南,公司的省域化战略于2002年正式启动。

于是,建业在2002年开始走出郑州,首选之地是胡葆森的老家濮阳。而从省会到覆盖一共18个地级市的布局,建业用了6年时间,2008年建业地产正式到香港上市。

从2010年又建业地产开始走向县级城市,用了8年时间。现在建业进入了大概70个县,河南有109个县,2019年应该要全部布完。自2017年在东北庄建了个名叫大集古镇的杂技小镇,建业地产完成了省、市、县、镇、村五级市场的联动,品牌成功下沉到河南最底层。河南渐渐发展成人口第一大省。1.08亿的人口,这是建业的商机;仅一省10%份额,就是建业的蓝海。

以下是截至2018年中期,建业地产的土储布局情况。

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既然选择坚守河南,那么从企业发展路径上看,建业肯定不会单单满足于地产业务,最终必然走向多元化的道路。

1999年,胡葆森、王石、冯仑共同成立组建了中国城市房地产开发商策略联盟,被称为“中国地产三剑客”。从这三人对房地产的理念上可以看出,“均好型”的基因早已埋藏在建业的基因里。

2015年,建业开始启动新蓝海战略转型,从“房地产开发商”转型为“新型生活方式服务商”,但实际上这个探索,胡葆森说自2008年就开始了。

2007年涉足商业、2009年提出发展酒店、2012年进军农业。“建业+”战略涵盖了地产、文旅、农业、物业管理、商业、教育、体育、酒店、科技、商业、金融、君邻会等12大板块,其中不少布局更是领先其他房企。

2015年开始的转型开始建立的“建业+”的本质是以“重资产”模式为基础向”轻资产”模式延申,多元化生态中许多“重资产”模式的项目并未并入建业地产之中,很多依然在孵化之中。另人惊讶的是,建业地产的”轻资产”业务却率先开花结果。

建业地产,同样在2015启动的“3+1”的轻资产业务,“3”即输出品牌、管理和服务,“1”则为输出资本。目前而言,轻资产模式是同行转型的一大方向,其实本质就是代建模式,但建业地产是少有的在此业务上取得快速发展的企业之一。

轻资产对企业品牌要求极高,不单单要“客户认可”还要“同行认可”,具体表现为三点:1、产品力过硬,而且是基于工期、成本、质量、运营、服务综合的产品力过硬;2,企业品牌知名度、美誉度好,能够给合作项目带来代建的附加值;3,业务生态稳固,能够获得同行认同。

截至2018年年中,建业地产总共签了93个委托管理合约,总建面约1425万平方米。这些项目逐渐成为建业地产新的业绩支撑。轻资产业务的成功同样稳固了建业地产的“护城河”。 

根据统计,全国前三十强,到河南的已经超过了25家了,比如恒大已经进入河南超过10个地级城市,碧桂园也都进了10几个县级城市。其实在2005年建业地产就已经预测到房地产这种状况,并为此做了准备。而从长远角度而言,房地产最终拼的就两个方面:1、自身的产品竞争力,2、集团的生态,即服务体系。经历多年发展,转型的前路已明晰,建业地产无疑具有长期优势。这一优势已经在今年的业绩上呈现出来,下面进一步在中报数据上对建业地产进行分析。

二、业绩厚积薄发,土储支撑持续发展

根据建业地产2018年中期业绩报告显示,目前对公司收入来源四类业务:1、物业销售;2、投资物业;3、酒店经营;4、轻资产项目管理服务费用。其中物业销售依然是主营业务,占收入比重为90.8%。

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物业销售的收入:物业销售收益由截至2017年6月30日止六个月约人民币 47.82亿元减少9.5%至2018年同期约人民币43.29亿元。

对于收入的下降,市场反应较为平静,因为收入下降主要受到会计准则调整引起的。公告第二天建业地产召开了业绩会,管理层表示会计准则调整后结转条件从竣工变化为交付。2017年公司竣工350万平米,2018年计划竣工500万平米,因此2018年,在未收到会计准则影响下预计是能有50%的结转收入增长。而在会计准则修改后2018年交付400万方,其中有340万方因竣工而在2017年已经结算,而此影响只是阶段性的。

租金收入:截至2018年6月30日止六个月的物业租赁收入约人民币0.60亿元,比去年同期的人民币0.45亿元上升33.3%。主要来自商业大厦和商场的租金收入。

酒店经营的收入:截至2018年6月30日止六个月的酒店经营收入约人民币1.32 亿元,与去年同期基本持平。

项目管理服务收入:项目管理服务收入来自本集团为轻资产项目提供的营运管理服务。该收入于截至2018年6月30日止六个月约为人民币2.49亿元,同比上升151.5%。主要由于项目快速增加所致。

从入账收入上看,最为亮眼要说公司的轻资产业务,目前看来公司根植到河南乡镇的土地策略和“生活服务”的城市运营策略率先在轻资产业务中体现出来,这是一个厚积薄发的过程。对于强调高周转的同行中,建业地产是特立独行的。

房地产的先行指标依然是合约销售额,从合约销售额的情况能够还原公司真实的增长前景。截至2018年中期,建业地产合约销售达到253亿元,同比增长82%,在河南省的市场占有率提升到8.3%。从近年建业地产的合约增长趋势,固守河南成长性不足的质疑被证伪,目前建业地产真正进入爆发期。

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那么未来建业地产增长的持续性如何呢?我们需要落脚到公司的土地储备上,土储是公司的“生命线”,决定公司持续发展的能力。截至2018年6月30日 止,公司新获取土地储备建筑面积约816万平方米,总共拥有土地储备建筑面积约3,963万平方米,其中权益建筑面积约2,991 万平方米。

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对比近年的销售面积、新增面积及总土储面积,可见建业地产的土储充裕,足够支撑未来3-5年的发展,当然土储中有部分未来会用作商业发展,能够支撑公司向“新型生活服务商”进一步转型。目前公司土储中在建面积为33.2%,持作未来开发占比为66.8%。河南地产行业竞争将进入白热化,集中度提升,建业地产有足够的竞争优势,市占达到10%的目标是可实现的。

三、利润确定性强,估值处于低位 

对于投资者,分析公司的业绩最终必然要落脚到公司的利润之上。截至2018年中期,建业地产的毛利率大幅上升,从去年的23.6%上升到36%。从毛利率上可以看出公司盈利能力持续上升,结转收入的品质越来越高。

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从利润端上看,近年投资物业估值收益净额的提升也对公司利润形成正面影响,这是随着建业地产旗下的投资物业增多以及通过运营带来的商业价值提升而显现的。

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截至2018年中期,建业地产净利润5.7亿,同比增长22.4%;公司权益持有人应占期内溢利5.5亿元,同比增长35.72%;基本每股盈利22.28分;拟派中期股息每股7.16港仙。由于今年收入受到会计准则调整影响并未出现大幅增长,但是上文对今年合约销售端业绩分析可见,2019-2020年建业地产的结转利润会有较大的增长,且这个增长确定性十分强。

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虽然结转收入有所下降,但是预计全年而言建业地产的商业地产收入和轻资产业务的收入会持续增加。叠加毛利率和净利率的持续提升,我们预测2018年净利润为14.4亿元,保守计2019年合约销售为560亿元,收入约为280亿元,预测净利润为33.6亿元。

以目前股价计算,2018年中期,公司PE(TTM)为7.4倍,2018年全年预计PE为5.1倍,根据以往公司得估值区间,公司估值迈入低估区域。从PE上看,2017年以前由于地产企业过度低估,因此引发估值修复,所以预计未来建业地产PE波动范围会在5-15倍之间,目前看来估值具有吸引力。

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小结:

26年的发展,建业地产坚持深耕河南。公司在2015年向“新型生活服務商”转型,经过3年发展,公司逐渐进入新的增长期,轻资产业务呈现厚积薄发,预计未来能维持高速增长。进入2018年,公司合约销售规模进入快速增长,预计未来建业地产会进入利润高增长时期。公司有充足的土地储备支撑未来发展,目前公司在河南的品牌具有长期的竞争优势,估值处于历史低位,具备吸引力。

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