高房价是盛世的标配

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楼市的兴旺,本质上和这个时代有关,今天给历史复个房产盘。大家会看到在什么样的时代里,才能配的上高房价。

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

楼市的兴旺,本质上和这个时代有关,今天给历史复个房产盘。大家会看到在什么样的时代里,才能配的上高房价

文字很长,快一万字了,因为要和大家聊三个时代:唐、宋、明

part1、唐朝

01

白居易是京漂的典型,辛苦一生也没能在工作过的长安买上一套属于自己的房子。

而杜甫的安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,放到现在同样成立。他们的经历都似乎是说:在唐朝,居住是个问题。

在一千多年前的唐朝,正经历着中国历史上第一次房地产热,房价高企,住房短缺,城市同样经历着人口限流、限购调控等种种措施。

公元803年,白居易32岁,已经来到首都长安三年了,终于有了第一份工作:在秘书省做校书郎。每月能领到1.6万钱,这在当时也算可以了。

靠这些薪水,白居易还不能买房,唐朝京城长安的房价可不便宜。白居易跑到长安东城的常乐里,租了已故宰相家的一个亭子,档次就和群租隔断间差不多。

公元806年,白居易35岁,校书郎任期已满,他退掉在常乐里租的亭子,跟同事兼好朋友元稹一块儿去靖安里东侧的永崇里租房。

在那儿温习功课,准备参加公务员晋级考试。后来考试通过,被派到陕西盩厔县当县尉。

公元807年,白居易36岁,从盩厔调回长安,做了左拾遗,兼翰林学士。

这时候他的月薪是2.5万钱,这个薪水还是买不起房,在东城根新昌里某小区租房。

当时白居易已经很有名气了,那年结婚,夫人是东川节度使杨汝士的妹妹。很快他又有了女儿,这一家三口,还有他们的仆人,继续在新昌里租房。

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后来他又调任京兆府户曹参军,类似财政局局长那种职务,月薪四五万钱,此外还能领到200石禄米。租了一所大房子,位于长安南城的昭国里,靠近市中心。

02

与其他几个诗人相比,白居易官运还是不错的

公元821年,白居易50岁,在长安买下第一所房子。从他32岁参加工作开始,到50岁买房,总共18年,加上之前京漂的几年,所以白居易有诗云:游宦京都二十春,贫中无处可安贫。

要说完全没买房也不对,白居易还是很有买房意识的。

做校书郎期间曾在渭南买过套房子把母亲和弟弟接过去,自己平日住在长安常乐里,周末回渭南的家。只是当时没有环长安都市圈一说,否则改善置业也可以提早几年。

除了白居易,韩愈在朝中最高做到吏部侍郎。晚年,他终于买了一套称心如意的房子之后,感慨万千,赋诗一首:始我来京师,止携一卷书。辛勤三十载,以有此屋庐……”

吏部侍郎是唐朝正四品上级别。按照规定,这一级别的俸禄为 74.1万钱/年。为了这套房,用尽了三十年的工资和稿费,基本上和按揭30年差不多。

03

唐朝也有开发商们首富,窦乂。

冯梦龙主编的《智囊全集》记载了他的发家故事,十三岁时,他就开始做起了小生意,只要挣钱的生意,他都会去做,卖鞋,种树,卖法烛(蜂窝煤)。

这样积累了原始资本,攒到了第一桶金,赚了80万钱,为以后进军房地产行业打下了坚实的基础。

关于他的这样一段趣事广为流传,在长安西市秤行的南边有十余亩坳下潜污之地,窦乂花了三万文钱买了下来,前期开发资金不足怎么办?

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史料记载,窦乂先在水洼中立了一根木杆,杆顶挂一面小旗。

再围绕着地沿垒起六七座临时小房,雇人制作烧饼、团子等食品。招呼小孩投掷石块、瓦片击木杆上面的小旗。

击中的,就奖给烧饼和团子吃。很快,附近的小孩争相前来投掷。不到一个月,居然有上万人次来投掷石头、瓦砾,不久垃圾坑填满了。

改造后的土地,商业价值增加,窦乂在填平的这块地皮上,建造了20间门面房。

再把房间租给波斯胡人做生意,每天坐地收银,日进房租几千钱。这个地方也逐渐发展成为当地著名的购物中心,这个地方后来得名窦家店,成了繁华地块。

窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球,于是斥资70万钱买下一块地,又花30万钱把这块地建成一片马球场,送给了李晟。

李晟很高兴,从此跟窦乂结成死党,有求必应。有这种靠山保驾护航,窦乂发得更快了,不到40岁就成了长安首富,人称窦半城

04

拥有唐朝长安城的住宅,不仅是一件消费品,更是一项政治资源的象征,长安城的房地产,无论是供应还是购买,都处在严格的政府管控之下。 

唐朝规定普通人家每3口人给一亩宅基地,贱民之家每5口人一亩,如果多占,一亩笞十

同时还规定,一处房产或地产要出售,买卖双方谈妥还不行,还要征求所在地的邻居以及卖方族人的意见,先已亲邻买卖

这种限购方式,一直到民国时期,报纸上还经常可以看到这样的启事某房某地已谈妥买卖,该业主的族人和邻居们如有异议,请速与购房人联系。

唐朝收取的房产税叫间架税,间架为标准。

按照《资治通鉴》的解释,间架是指每屋两架为间,也就是并列的两个屋架之间的空间称为一间房。

上屋每年每间收2000钱,一般的中屋每年每间收1000钱,差一些的房子也就是所谓下屋每年每间收500钱。这可是一间的税!对照下前面白居易韩愈的薪水可是不低啊。

收这个税有个背景,唐德宗在位时有4家藩镇造反,唐德宗决定用兵,但需要大量军费,国库拿不出这么多钱,于是有人出主意收这个税。

当时的百姓觉悟绝对没有现在高,此令一出群情哗然,拿不出钱交税的自然觉得没活路;有些人虽然有钱,但房子也多,一交就是一大笔。

朝廷不管,规定强力收缴,对隐瞒房产逃税的,一经查实就打60板。还鼓励邻居、亲朋揭发,查实后奖励5万钱。

房产税刚施行几个月,别说剿灭藩镇了,长安城外就发生了一次军队哗变。

叛军为赢取民心,打出了不税汝间架除陌矣的口号,说他们要是取得了政权,马上就取消房产税和其他的乱收费,老百姓纷纷支持叛军。唐德宗在长安呆不住,逃到了乾县。

平息叛乱后,他做的第一件事:取消房产税

part2、宋朝

01

宋朝这样的朝代一般都会有清晰的产权制度,而且当时的房地产换手率极高贫富无定势,田宅无定主。财富、人口、房产的流动性成就了发达的两宋经济。

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为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做庄宅牙人

为什么宋朝的房地产市场这么活跃?不必奇怪,宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤。 

北宋后期,汴京市区的人口密度约为12000-13000/平方公里;南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间,甚至可能达到35000 

对比今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下,东京与广州市区的人口密度为13000,北京约为14000

换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。

如此之高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高,

北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价1300贯;而到了北宋末年,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。 

由于首都房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸,所以许多宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了租房一族,有北宋名臣韩琦的话为证:自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是。

欧阳修25岁从政,历任翰林学士、枢密副使、参知政事等要职,当过好几任知州,相当于现在正市级,至知谏院兼判登闻鼓院,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋。

他曾写诗发牢骚:邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。这套破旧的古屋,每逢下大雨就浸水。

这种窘迫的居住状态,一直持续到他42岁那年在阜阳买房置地才告结束,算了算,从江西老家进入开封府工作,也算是开漂,但始终没买上房子。

02

苏辙,为官几十年,当过御史中丞,大半辈子都买不起房子,

曾作诗说我生发半白,四海无尺椽。他的朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的羡慕嫉妒恨我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。

儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。

直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间新房,喜难自禁,又写了一首诗:平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。和现在去环上海周边城市买房差不多了。

再说苏轼,26岁正式成为一名公务员,月俸4500钱,大约大相当于今天的4000多元吧,他后来当上了水部员外郎,在京师开封为官多年,级别也不低,相当于副市级吧。愣是买不起房子,儿子要结婚,却只能借一位好友的房子办喜事。

直到50岁那年从弟弟苏辙那里借了三千贯才在江苏常州买了首套房,前后花了二十多年时间,比欧阳修还惨。

在那个时代,连宰相都要租房子。朱熹考证说:且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。

宋真宗时的枢密副使(相当于副宰相)杨砺,租住在陋巷,僦舍委巷中,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了,步至其第,嗟悯久之

直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员,还是僦舍而居

不过不是每个官员都这么苦逼,文官们太迂腐,有这点功夫写诗发牢骚,还不如着手投资。

03

两宋懂得房产经营的大有人在,就如大名鼎鼎的大英雄岳飞:两千亩地五百间房。

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岳飞的一生很短暂,就是不停地打仗。岳飞不光打仗,他还买房。

现有文献显示,为了安置家属,岳飞在九江置办了2300多亩田地,还买了498间房,以及5所水磨。

户部的报告里写得分明:岳飞家向外出租的不动产,共有151间房、1400多亩地以及两所水磨。

可以想见,当岳飞及其义子岳云在外杀敌立功、驰骋战场的时候,是无须担心家人的生活的。

岳飞胜仗打得多,朝廷赏赐多,这些赏赐都换成了田宅,有恒产者有恒心,这些不动产在,朝廷对他也放心一些。、

04

由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算:十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。

每个月15贯的租金收入还算是少的。

南宋时,建康府(今南京)的有房廊之家,少者日掠钱三二十千,每天收到的房租至少有二三十贯。因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产。 

宋朝并不禁止官员经营房产,如徽宗朝的宰相何执中,广殖赀产,邸店之多,甲于京师日掠百二十贯房钱,每日租金收入有120贯,月入3600贯,是宰相月俸的8倍。

真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,冰柜街地势低洼,经常积水,同僚都笑他傻。

其实丁谓很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段。

宋朝朝廷眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立店宅务,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年汴京店宅务辖下有23300间公租屋;天圣三年京师公租屋的数目又增加到26100间。

宋政府设店宅务经营公租屋,

目的有三:一是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入;二是将公租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业;三是为城市的中低收入者提供基本住房。

相对于私人放租的高档房屋,店宅务的房租比较低廉,天禧元年开封府一间公租屋,每月租金约为 500文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情况下,租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人,月收入约有3000文,每月四五百文钱的房租,还是负担得起的。

05

同样,房产不是单纯的消费品,宋政府也不敢放任房价一再飙升。

宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:禁内外臣市官田宅。即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。

宋仁宗天圣七年,宋政府又出台第二套房限购政策:诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。

由于租房族数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年(1012年)正月,诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日

不过减的是官方的住房租金,对民间私产,两宋政府还是尊重其产权完整性。

宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,但大臣反而有不同意见,南宋有一位叫做胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议:不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。

意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住?

就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将无屋可居。官府的做法看似是恤民,其实是不知道贫富相资的道理。

part3、明代

01

徐文长是晚明大才子画家文人,一生可谓是穷困潦倒。

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20岁成家,到40多岁写《镇海楼记》,当中20多年的时光,他都没有一个固定的、属于他自己的住所。绍兴的胡同,杭州的寺院,都曾有他租房的记录。

公元1561年,胡宗宪在杭州建成大型景观建筑镇海楼,让徐文长写文章纪念此事。他写了一篇《镇海楼记》,胡宗宪读了大喜,从账上拿出220两银子,送给徐主任买房子用。

于是徐文长拿着这些银子,在绍兴城区东南郊买了一个宅子,占地10亩,建房22间,有一个超大的院子,外面用篱笆围着,里面种了几十棵果树,大门口栽了一大片竹子,还挖了两口池塘,用来养鱼、种荷花。

什么时候来了客人,徐文长就会站池塘边撒网捕些鱼,然后再下厨烹制,就着果树上结的果子下酒。喝醉了,就在院子里唱歌,非常潇洒,非常潇洒。

因为是用稿费买的,所以徐文长为这所别墅取名叫酬字堂这个字,既有稿酬的意思,也有酬谢胡宗宪的意思。

明朝北京城的住房基本上都是政府包办,有庞大的廉租房供应。

整个明代,除了前面所说的徐文长时期的晚明的江南,房产比较贵之外,其他时期和城市房价都不贵。

原因就是朱明一朝严格的户籍制度,限制人口流动,京城北京,除了来做官的和承接政府工程的工匠,哪里可以随便进的来。

明朝北京城的住房基本上都是政府包办,有庞大的廉租房供应。永乐年间建的这些廉租房被称为廊房, 分成三类,一类叫大房,盖在今天北京宣武门、 钟鼓楼附近;一类叫中房,盖在西直门内;还有一类叫小房,盖在安定门、德胜门、西直门、阜成门附近。

居民每三个月交一回房租。租金标准也分为三个等级,第一等是大房,每间交租金45贯宝钞,外加90文铜钱;

二等是中房,每间交租金31贯宝钞,外加62文铜钱;小房租金最便宜,每间30贯宝钞,外加60文铜钱,当时轿夫的月薪都能住得起。

所以明朝北京的房产交易一直不活跃,价格也不高,到晚明以银为本位时候

1640(崇祯十三年),北京市正阳门大街居民傅尚志卖房,一座小型四合院卖价只有33两,就是到鲁迅那阵也没涨太多。万历年间北京劳务市场上 普通民工忙活一天 能挣纹银0.05两 ,两年工钱就能买一套四合院。

02

明怎么亡的,这里就不多说了,清兵入关对社会财富进行了重新分配,占领了明朝故宫,以及各级官员留下的豪宅,圈占了普通人家的宅子,把原住民全部赶到外城,城内只允许旗人居住。

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这种满汉分居的格局,从北京开始,成了满清一朝最基本的城市格局。满汉分居,也在事实上形成了两种房屋产权制度。

在体制内的,是满人,他们住在内城。享有朝廷分配的内城住房。在体制外的,是其它民族主要是汉族的居民,他们无权居住在内城,也无权享受政府分配的住房,只有靠市场机制调节。

因此,满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度并存的格局。

普天之下,莫非王土。满清建政之初,分配给旗人的宅子都是国家所有,旗人只有居住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回,子孙均可居住,这就事实上改变了房屋的所有权。

到了康熙朝,政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。这说明政府默认了房屋所有权的改变。

到了雍正的时候,政府财政吃紧,改革已经势在必行。

由于原有分配房屋所有者都是开国功臣的官二代,是强大的既得利益集团,指望他们掏银子买房子是不现实的。

但是新建房屋是可以的。从雍正起,政府新建房屋由官兵购买或者租住,从获得房屋的旗人薪水中扣奉用于后续的盖房之资。这是典型的公积金制度。

雍正改革使得政府分配房屋,变成了政府经营房屋,同时也促进了房地产的计划经济向市场经济的转型。

从雍正九年到乾隆七年,仅北京一地,陆续卖出官房七檩至三檩房共一万一千三百七间半,作价银十四万四千七百二十九两四钱,业经满限交足。

不过这样的住房,只有体制内的人才能购买,体制内房产价格保持了相对的稳定。

03

然而在完全实施市场经济的外城房地产市场,房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。

先是在顺治初年,原来住在内城的居民被迁出,导致外城居住需求量猛增,市场供不应求,一涨就是几倍。

工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼,罄家所有不足以卜数椽之栖。并建议祈天语申饬,令该管地方等官,概平一价,凡买者卖者典者赁者,各勿增减,共相保恤,庶比屋可封,国本永固矣。

寄希望于最高统治者下达行政命令,把价格降下来,并把这事上升到了事关国本的地位。

顺治五年时外城房价为每间房6.5两,之后房价上涨一倍,达到15.91两。到了康熙年间,已经涨到40.11两,是顺治年间的5倍。

在雍正、乾隆稍作停顿,雍正改革提高了供应量,但到了嘉庆时期,又涨到了41.29两。

到了道光之后,上海开埠,城市发展的重点就到了南方租界,北京房子想涨价也涨不了了。

最后

说到这里可以下一个结论了吧,房价和盛世正相关。

与这个命题相比其他都是小命题,房价再高的唐宋还是唐宋,两百年后也不会因为房价高发生什么改变。

高房价代表了经济发达信用度高,也代表私权保护流动性好,即使在这盛世还有很多要抱怨的地方,但房价高肯定要排到比较后面了。

再说呢,白居易欧阳修苏东坡都这么苦逼,你我还能有什么不服的呢?

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