全世界的钱都在涌入东南亚,哪里才是真正的价值洼地

6 年前9.2k
◎作者丨王晖版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末海外掘金二维码,否则视作侵权。今天晚上我们分享的主题是东南亚主要国家的房地产的投资的一些核心的

◎作者丨王晖

版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末海外掘金二维码,否则视作侵权。

今天晚上我们分享的主题是东南亚主要国家的房地产的投资的一些核心的逻辑以及知识点的一个分享。

在正式讲座开始之前,我想先跟大家分享一下,未来3-5年我们认为一个比较合理的投资策略。

image.png

1为什么说“买好资产,投穷国家”?

继08年金融危机之后,国际环境的不确定性和大国对抗越来越明显,此时做一个进攻性很强的投资,我认为不是一个很好的时间点。

因为真正赚大钱一定不是在资产价格处于高位的时候,而是在大规模金融危机后出现的短暂抄底期。目前我们所处的阶段比较符合大众需求的投资策略应该是防守型稳健型的投资,尤其对中国而言更是如此。

过去十年我们已经享受了中国经济高速发展带来红利,在没有一个很大利好的情况下,我觉得应该是看中现金流以及资产的安全性。

我们可以充分利用全球经济处于高位这样一个时间点,做一个战略输出,广积粮高筑墙。当下一次的金融危机来临的时候,由于我们已经积累了足够的资本和弹药,那么就可以比较勇敢的去抄底,那个时候才是真正能够实现财富翻倍的时间点。

所以其实这几年为什么这么多热钱涌向东南亚,逻辑也很简单。一方面是相对于欧美发达国家,东南亚很多国家的资产价格是处于一个比较低的位置,还有一个比较高的成长性。

另外由于这个片区具有一个独特的地缘优势,所以它既享受了国际经济繁荣所带来的红利,同时又适当避开了中美两国博弈的主战场,所以相对安全。

刚才讲到全球资产价格处于高位,从接下来两幅图就可以看出。

image.png

从美国十年房产价格走势图就可以清晰地发现,美国房价从08年之后一路下挫,09年左右触底,到了12年才开始反弹。之后美国房价的增长都没有任何的波段性,是一路上涨的。

image.png

连英国这样以稳健著称的老牌资本主义国家的房产也是一路的有波动地上扬,现在市场价格也是比较高。这种情况下,很多人就会不自觉地联想到东南亚,包括著名财经作家及经济学家吴晓波老师在他2018年新春跨年演讲中,也提到了买好资产,投穷国家这样一个理念。

2泰国:住宅市场和办公市场,哪个更值得投资?

我们首先来讲一个最热门的国家就是泰国。下边分别发了三张图片:

image.png

第一张图片是整个曼谷写字楼市场的供应量以及需求量。蓝色的这条线代表写字楼的空置率,大家可以看到写字楼市场的空置率是极其低的。基本上目前这个阶段是在5%左右。

image.png

与曼谷写字楼空置率形成对应的就是曼谷不同区域的办公楼租金价格,从2010年以来一路上扬。

image.png

我们看到第三幅图显示的是世邦魏理仕发布的关于写字楼市场买房市场与卖方市场的对比图。左侧属于处于买方市场的东南亚主要城市,分别是吉隆坡、雅加达、新加坡、河内。

处于卖方市场的是刚刚进入卖房市场的胡志明市,以及比较成熟的曼谷和马尼拉。可以看到泰国的写字楼市场、办公市场是名副其实地量价齐升。与其形成对比的是我认为有一点点不确定性的住宅市场。

image.png

上面这张图是东南亚主要城市的公寓价格,从左向右这些主要城市,分别是河内、胡志明、金边、马尼拉、雅加达、曼谷以及新加坡。深红色的这个部分是豪华公寓市场,可以看到曼谷是在东南亚片区中,房产价格仅次于新加坡的城市。对照其他主要城市来讲,它的资产价格是比较高的。

image.png

这张图是2008年到2018年泰国住宅类房地产的价格走势图。可以看到这基本上也是属于一路上扬的趋势,目前的资产价格相对于十年前是比较高的了。

image.png

就泰国而言另外一个很重要的点就是泰铢。1997年发生了严重的亚洲金融危机,其中泰铢是损失最大的一个货币,这导致泰铢汇率一路下挫。2000年之后的阶段,基本上处于波动下挫的趋势,在主流货币里,它的波动性算是比较大的。

image.png

接下来一张图是2008年全球金融危机的时候,泰铢对美元的走势图。金融危机期间泰铢也是一路下跌。那么我们在做投资,尤其是在投资泰国资产的时候,一定要把汇率纳入到考量的范围内。

image.png

对泰国的房地产投资做一个总结的话,我个人认为住宅市场目前并非投资良机,我们可以长期关注它的房产市场,一旦碰到资产低位的时候,就是进场的绝佳时机。

另外与之形成对照的是,泰国的办公市场是非常好的机会,现金流非常稳定,可以说是净买净赚,符合我们这几年的投资逻辑。因为我相信在没有太多很好的投资之前,我们更应该是积攒弹药。

3马来西亚:未来上涨乏力还是复苏可期

下面我们来讲一下关于马来西亚这个国家。

image.png

首先看这张图片是吉隆坡房产从2008年到2018年的走势图。它的高位出现在2012年到2014年。目前阶段房价其实并不是特别高。

image.png

再来看这幅图就很能说明问题,丽思卡尔顿作为一个非常奢侈的品牌公寓,往往代表了某一市场的最高价格。曼谷的丽思卡尔顿处于比较中心的像素大厦,目前售价应该是在12万人民币/平米,这个价格已经跟中国的北上深持平了。

与之相成对照的是,吉隆坡离双子塔并不远的丽思卡尔顿公寓,二手房的价格只有4.4万人民币/平米。说明吉隆坡的资产价格在目前这个价位是比较合理的。

image.png

同时大家看一下这张图,这个是2016年吉隆坡最好的五个公寓的租金回报情况。表现最好的这五个公寓,整体的租金回报率全都高于5%接近6%这个点。这个投资回报率在东南亚片区的话比欧美有一定优势,整体的现金流是比较稳定。

image.png

上面一幅图可以发现当马币对人民币的汇率走高时,马来西亚的资产的价格也是走高的。同样当马币疲软处于低位的时候,它的资产价格也是处于低位的。相对于其他的东南亚国家而言,这是马来西亚比较特别的现象,当然在全球内它并不是唯一的。

对于投资马来西亚房地产,假如在12年-14年马币处于高位的阶段进场,就既承受了房价下跌带来的损失,同时还承受了汇率下跌带来的损失。反过来如果在15年的第一季度或者是第二季度、马币处于低位时进场,就能够享受双重溢价所带来的收益。在这里再次验证了这个汇率对于这个海外投资的重要性。

image.png

加上目前马来西亚住宅类房地产的整体销售情况我认为是非常不好的,因为没有售出去的公寓占存量的比例非常高。

image.png

给这个国家做一个总结的话,站在一个历史的大趋势上来看,属于马来西亚这个国家的时代已经过去了。它作为传统的亚洲四小龙国家对照中国而言,它的增长是非常乏力的。

在东南亚这个片区,很少有比马来西亚更倒霉的国家了。连续发生重大的灾难性事件,比如马航空难、Imdb丑闻、油价暴跌、马币贬值,严重打击了国民自信心,马来西亚的经济和政治受到重创。换句话说它再糟糕也不太可能比之前要糟糕了,所以触底反弹的这个时间应该是值得期待的。

虽然马来西亚整体经济增长并不是特别乐观,GDP的增长应该是2%-3%区间,但是它的资产价格,尤其是房地产价格是处于比较低的位置上,也就是说上涨的空间一定是有的。

image.png

所以我认为马来西亚整体基本面还是非常优秀的,只不过是大涨很乏力,但是短期或中期房价增值,我认为是一个大概率事件,还是可以期待的。

4柬埔寨:房地产1.0市场,全球罕见租金回报率

接下来讲一下这阵子变得非常火热的国家,柬埔寨。

我觉得柬埔寨最突出的是它的发展速度,柬埔寨的GDP增长在过去五年全都处于7%以上。这是一份非常漂亮的答卷,放眼全世界,极少数的国家才能够达到这样一个增长水平。

image.png

另外柬埔寨在东南亚板块上,它有一个独一无二的投资优势——它是美元资产国。这点是一个极大的优势,因为在东南亚片区大多数国家汇率都不是特别稳定,这个是小国以及东南亚整个片区普遍的问题。

柬埔寨的优势体现在它是以美元来结算,也就说大家购买的资产以美元计价,快速贬值或者是出现意外贬值的概率是非常非常小的,在汇率上它是非常安全的。同时也可以说明这个国家经济增长是比较实打实的,因为它没有太大的通货膨胀。

image.png

我们再回归到东南亚主要城市的公寓价格图,大家可以看得到,中间我用红色线框出来的是柬埔寨的首都金边。相对于其他东南亚区域主要城市,它的公寓价格处于最低的位置,所以我们说它是一个价值洼地。

image.png

左边这幅图是截至2017年第四季度金边主要公寓的平均价格图。可以看出,作为发展这么快速的国家,它首都高档公寓价格还不到两万人民币。

为什么说它是价值洼地?不是说价格低就一定是价值洼地,而是成长性高。右边这幅图是金边主要区域的地价走势图,比较核心地段的地价从2010年到2017年的增值速度非常夸张。有的地价接近于翻了快两倍,跟今年比已经涨了2000多一平方,说明柬埔寨房地产市场的增值性是很高的。

image.png

接下来这幅图是金边另外一个比较大的优势——比较罕见的一个投资回报率。从中看到金边的毛租金回报率可以达到10%,它是东南亚租金回报率最高的城市。

右边是有两幅图,蓝色的小点点代表的分别是金边高档公寓及中档公寓的平均租金,整体平均租金应该是在2000- 2500美元之间。如果一套房每个月的租金可以达到2500美金,应该是一个非常优秀的回报率了。

image.png

提到柬埔寨,就不得不提到我们中国重要的国策一带一路,因为它极大地决定了这个国家的未来。柬埔寨经济已经处于一个起飞的阶段了,它一方面有着非常丰富的自然资源,另外一方面就是资本。但是柬埔寨依然属于一个资本比较匮乏的国家,这意味柬埔寨在顶层设计上面需要的东西是资本和基建。

恰恰就是一带一路这个国策所想要输出中国国内过剩的资本和过剩的产能,所以在国家顶层设计上双方可以说是一拍即合,完全符合双方的需求,完全的双赢。

image.png

我个人认为柬埔寨房地产市场最大的问题是优质资产非常少,一方面整体供应量并不是特别大,另一方面这里有很多的无效楼盘。

image.png

总结一下柬埔寨这个市场,对于处于初级阶段的市场,往好处去讲的话,它的增值潜力以及房地产目前的租金回报率非常漂亮,但是一定要谨慎选择投资标的!一定不要盲目投资!

5越南:前景一片大好,是否适合你?

我们最后再讲一下越南这个国家。

image.png

越南经济的基本面非常优秀,它的经济发展给人带来的直观感受是居民收入不断增长。因为越南是游离在中美关系之间的一个国家,所以它享受到了一带一路这个重要战略所带来的发展契机,也享受到了TPP的机遇。

image.png

另外我们来看一下胡志明市房产的主要销售情况。目前胡志明市比较火的两个区域在east和south。从上图上也能够看得出来核心区的公寓供应量就只有3%,但是east和south占到30%以上的供应量!也就是说只要公寓盖出来,我就能帮你卖掉,说明这个市场有点抢购的感觉。

image.png

在未来一两年内,胡志明市的房价还是被权威机构看涨的。2016年之后它进入到了一个爆发期。有两种说法来理解,一种认为这是对这个过去被低估的市场的报复性反弹,另外一种认为这是已经出现过热的迹象,应该予以警惕。我认为这两种说法大家都应该注意。

虽然是有过热的迹象,但是我依然比较看好越南的房地产市场,尤其是胡志明房地产市场的未来。一是胡志明市的供应量比较稳定的,因为胡志明市有842.6万的人口,同时它的人口流入量也是比较高。

越南经济发展的基本面也是非常优秀的。如果接下来发生大的全球性金融危机,我认为越南经济继续发展依然是一个大概率事件。所以说在未来一两年之内,越南的房地产的涨幅还是可以期待的。

image.png

讲到越南的房地产投资,有一个问题绝对是任何人都绕不开的,就是越南盾的汇率。大家可以看得到越南盾从2008年到2018年对美金的汇率,属于断崖式下跌,假如我们举一个极端的例子:在08年入场后汇率断崖式下跌,房价也是断崖式的跌,那这个损失是极其大的!

image.png

另外越南投资比较大的问题是,它是外汇管制比较严格的国家,跟中国一样。就是说越南市场进场难度并不大,但是你要变现离场的难度是很大的。

image.png

最后我们来总结一下越南房地产市场,我其实挺看好越南房地产市场在这一两年的整体表现。但是不可否认它的操作的难度是比较大的,我认为它比较适合段位比较高的投资选手。

在这个市场投资需要快进快出,长期持有的话不确定性就比较高,因为它考虑到越南盾的汇率问题,以及国家政策上面的一些风险,可能不太适合长期持有。另外在越南投资的操作难度比较大,尤其是汇率和外汇管制,变现的难度是比较大的。

对于越南投资而言,像在泰国不要只把着眼点放在住宅市场一样,大家可以更多地关注越南的实业以及股票市场。

image.png

目前这个阶段可能不是一个追求资产暴涨的阶段。我们一定要学会用现金流的思维来看待财富。尤其是中国做到这一点,我认为是非常需要的,因为我们过去的资产增值主要是来自于房地产的上涨。

6问答

1、东南亚哪个国家更值得投资?

2、未来谁能够成为东南亚的中心以及新的制造业转移的中心?

3、马来西亚吉隆坡的这个房子后期有没有比较大的增长空间?

以上内容仅为讲座的1/3,包括提问的完整答案,点击《全世界的钱都在涌入东南亚,哪里才是真正的价值洼地》阅读原文。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

App内直接打开
商务、渠道、广告合作/招聘立即咨询

相关文章

又一个A股大乌龙

· 昨天 20:32

cover_pic

认清中美局势,要战略级调整了!

· 昨天 17:00

cover_pic

央行购债的来龙去脉

· 昨天 16:04

cover_pic
我也说两句
手机号码
+86
验证码
* 微信登录请先绑定手机号,绑定后可通过手机号在APP/网站登录。
绑定

绑定失败

该手机号已注册格隆汇账号,您可以选择合并账号。

关于合并:

1.合并后可使用手机号或微信快捷登录;

2.仅保留手机账号信息,清除原有微信账号信息;

3.付费权益将同步至手机账号;

4.部分特殊情形可能导致无法合并;

合并
返回上一步
确认您合并的手机号
获取验证码输入后提交合并账号
合并